土地の購入にかかる諸費用とは?

土地購入時に必要な費用は、土地代だけではありません。さまざまな費用が発生し、高額になるケースもあります。
土地の販売価格だけで予算を立てていると、「家にかける資金がない」「理想通りの家が建てられない」といった事態になりかねません。
後悔のない家づくりを実現するために、土地購入にかかる諸費用を把握しておくことが大切です。

主な諸費用の内訳とシミュレーションを解説しながら、見落とされがちなレアケースの費用についても紹介します。

土地の購入にかかる諸費用の内訳をご紹介

土地の購入で発生する諸費用には、仲介手数料、手付金、契約書の印紙税、登記費用、不動産取得税や固定資産税の日割り、ローン関連費用、測量費用などがあります。
諸費用の総額は、一般的に土地代金の5～10％程度といわれています。
ただし、条件によってはプラスの費用が発生することもあります。
思わぬ出費で不安にならないよう、追加の費用が発生する可能性も視野に入れておきましょう。

仲介手数料

仲介手数料とは、土地売買を仲介してくれる不動産会社に支払う費用のことです。仲介手数料は宅建業法により、次のような上限金額が定められています。消費税もかかります。

• 200万円以下の部分は、土地代金の5％＋消費税
• 200万円を超え400万円以下の部分は、土地代金の4％＋2万円＋消費税
• 400万円を超える部分は、土地代金の3％＋6万円＋消費税

手付金

土地の売買契約を締結したタイミングで支払う代金のことです。
土地代金の5〜10％が目安です。手付金を支払うのは住宅ローン実行前ですから、多くの場合は手持ちの現金で支払うことになります。
事前に、不動産会社やハウスメーカーに金額を聞いて準備をしておきましょう。

契約後に買主の都合でキャンセルする場合、手付金は戻ってきません。
売主の都合でキャンセルする場合は、売主から買主へ手付金が返され、さらに違約金として手付金と同額の金額が支払われます。
尚、違約金は手付金が予め設定した違約金の額に満たない場合は、追加の金額を加えて支払うことになります。

住宅ローンの審査が否決となった場合、融資条件付き契約によって、契約期限内に融資が受けられないことが確定すれば、ほとんどのケースで手付金が返金される仕組みになっています。

印紙税

印紙税とは、売買契約書などに課される税金です。
規定の金額の収入印紙を購入して、それを契約書に貼付する形で納税します。
土地の購入代金によって印紙税額は変動します。
現在は租税特別措置法によって、不動産の契約書については印紙税の軽減措置が適用され、税率が引き下げられています。

電子契約の場合、印紙は不要です。

下記をご参照ください

不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁

不動産取得税

不動産を購入した際にかかる税金です。
不動産を購入した半年後くらいに納付書が届きます。
この税金は住宅ローン対象外のため、現金での支払いとなります。
資金計画を立てる段階で、こうした諸費用を含めた予算を立てておくことが重要です。

登記費用

土地を購入した場合、所有者名義を変更するための所有者移転登記が必要です。
土地の名義変更（所有権移転登記）や住宅ローン（抵当権設定登記）に、登録免許税がかかります。
所有権移転登記の税率は原則として固定資産税評価額の2％、抵当権設定登記は原則として借入金額の0・4％です。
いずれも現在、複雑な軽減措置が適用されています。

このような手続きを司法書士に代行してもらう場合は、報酬を別に支払わなければなりません。
報酬額は事務所や地域によって違います。住宅ローンに組み込めませんから、事前に見積もりをもらい費用を準備しておきましょう。

固定資産税と都市計画税

どちらも、毎年1月1日時点での土地の所有者に課される税金のことです。
購入翌年から課税されるので、土地を購入した年度は日割精算で売主に支払います。固定資産税は土地を所有するすべての方が対象で、税率は固定資産税評価額の1.4％です。自治体によって税率が異なることがあります。

一方、都市計画税は市街化区域内にある土地を所有する方が対象です。
税率は固定資産税評価額の0.3％。こちらも地方税なので税率が異なる可能性があります。

住宅ローンの手数料

住宅ローンを組む際に金融機関へ支払う手数料や保証料などで、一般的に20万～30万円程度は必要です。詳しくは金融機関に確認してください。

土地の購入にかかる諸費用はレアケースで変わる？

土地を購入する際に「レアケース」に潜む費用は非常に複雑です。
安心して家づくりを進めるために知っておきたい、「レアケースの諸費用」を説明します。

測量費用

土地を購入する場合、測量作業によって隣地との境界をしっかり決めなければなりません。土地の境界線が不明確なままだと、のちに隣地所有者との間で境界トラブルが起こる可能性があるからです。

測量費用は、売主が負担するケースがよく見られますが、条件次第では買主が負担するケースもあります。
測量作業を行う必要があるかどうか、費用がいくらかかるかなど、先に不動産会社へ確認しておきましょう。

農地から宅地へと転用する費用

登記簿の地目が「畑」や「田」の場合、法律上では「農地」という扱いになります。
そのままだと農地法の規制を受けて住宅を建てられないため、地目を「宅地」に変更する必要があります。農地転用にかかる費用は、一般的に10～20万円程度です。

地盤改良工事

家を建てる予定の土地の地面が弱すぎる（柔らかい、水っぽいなど）場合、建物が完成した後に地面が沈み、建物が傾いたり、ひび割れなどが起こる可能性があります。
建物の重さに耐えられるように、地面を補強する工事が必要になることもあります。

地盤調査は、ハウスメーカーが費用を負担して行うのが一般的です。
改良工事が必要と判断された場合、費用は買主の負担です。
その土地のどこに家を建てるのか、どんな構造なのかよって必要な工事は変わってきます。
そのため、一般的にはハウスメーカーが費用を負担して地盤調査をします。

インフラの整備費用

上下水道や電気、ガスなどの生活インフラが整っていない場合に発生します。
配管工事が必要な場合、引き込みの距離が長いほど費用も高額になります。
水道管の口径は、古い宅地では13㎜口径が使われていることがあり、現代の暮らしに合わせて20㎜口径に変更するには負担金が発生します。
自治体によって異なりますので確認しておきましょう。

家の解体費

解体費用は、土地に古い建物がある場合に、その建物を取り壊して更地にするために必要な費用です。
解体費用は坪単価で算出されますが、建物の構造によって費用は大きく異なります。

隣家との距離が近い道路が狭いなどで、大きな重機の搬入が困難な立地では、解体費用が高くなる場合があります。

引っ越し費用や不要物の処分費用

引っ越し費用は、荷物の量・移動距離・プラン、シーズンによって2倍以上になることもあります。
業者に確認して、なるべく安い時期に引っ越しをしましょう。

残置物の処分費用は、量や種類、処分方法によって大きく異なります。
特殊な処理が必要な家電製品や産業廃棄物は、追加費用が発生することがあります。

仮住まいにかかる家賃

現在の家を先に売却し、その引き渡しまでに次の家に住めない場合に仮住まいが必要になります。
その場合、家賃、敷金、仲介手数料、引っ越し業者さんに支払う費用などがかかります。

不動産本舗では、お客様の新居決定後、現在のお住まいを買い取り保証いたします。
このサービスにより、仮住まいの手配や二重の引っ越し費用は一切不要です。
住み慣れた家から直接、新しいお住まいへお引越しいただけますので、費用とお客様の手間を大幅に軽減できます。
（※新居へご入居されるまでの期間、賃料を頂戴する場合がございます。）

不動産本舗が買い取ると約束することで、借金返済の担保が取れれば、新居のための住宅ローン審査が通りやすくなるというメリットもあります。
仲介と買取の両方ができる、不動産本舗だからこそ提供できるサービスです。

前面道路の購入費

不動産の前面道路（敷地に接している道路）が私道である場合、その道路の持分を別途取得するための費用が発生します。
住宅ローンの審査において、この私道の持分を取得できない場合や通行・掘削承諾が得られない場合は、融資が否決される可能性が高くなりますので注意が必要です。

私道の持分取得費用は状況により異なります。
まずはご担当の仲介不動産会社にご相談ください。
当社を通じて、私道の所有者への確認や、近隣の方からの情報収集など、必要な手続きを進めてまいります。

土地の購入にかかる諸費用はシミュレーションできる

近年、東広島では土地の価格が上昇傾向にあり、2,000万円程度の土地購入は一般的になっています。
今回はこの土地価格2,000万円を想定した諸費用のシミュレーションをしてみます。

＜前提条件＞

• 土地の購入代金　2,000万円（固定資産税評価額）
• 手付金（頭金）200万円、残りの1,800万円を住宅ローンと想定

＜諸費用の内訳＞

• 仲介手数料「土地の購入代金2,000万円×3％＋6万円＋消費税」：66万円＋消費税
• 手付金「土地の購入代金2,000万円の10％」：200万円
• 印紙税：1万円　※軽減税率適用
• 不動産取得税「固定資産税評価額2,000万円－1200万円×3％」：24万円※特例適用
• 登記費用「固定資産税評価額2,000万円×1.5％」：30万円
• 固定資産税「固定資産税評価額2,000万円×1.4％」：28万円
• 都市計画税「固定資産税評価額2,000万円×0.3％」：6万円
• 住宅ローン手数料や保証料など：約50万円

合計すると約400万円の諸費用がかかることが分かります。

諸費用をローンに組み込むことはできる？

土地購入の諸費用は、金融機関や金融商品によって住宅ローンに組み込めるかどうかは異なりますが、一部では可能です。住宅ローンに組み込みやすい費用は、登記費用や仲介手数料、住宅ローン手数料など引き渡し時に確定・発生する費用です。

一方、印紙税や不動産取得税、地盤調査費用、引っ越し代、家具家電購入費用などは、現金で用意する必要がある場合が多いです。

土地の購入にかかる諸費用についてさらに知っておきたいこととは?

土地購入では、様々な費用が積み重なり、予算が予定より膨らんでしまうことがあります。その諸費用を節約する方法はありますが、かえって別の手間や費用が発生してしまうこともあります。
不動産会社などの専門家に相談しながら、慎重に進めてください。

安い土地＝諸費用の節約、にはならない

価格が安いからといって、農地、古家付き、境界非明示などの土地を狙うと、思わぬ諸費用が発生することがあります。
土地価格だけで節約を考えると、リスクを大きくしてしまう可能性もあります。

売り主・買い主の負担について明確にする

予想外の出費としてよくあるのが、古いブロック塀の解体、地中に埋まっていた物の撤去、また境界を確定させるための費用などです。
「売主が対応してくれると思っていたら、買主の負担だと言われた」といったトラブルになることがあります。
費用負担については、事前にしっかり確認しておくことが大切です。

レアケースの諸費用のご相談も不動産本舗までお気軽にどうぞ

土地購入の諸費用は複雑で、その土地ならではの「レアケース」の出費も発生します。解体すると土地に段差ができた、前の建物の杭が残っていた、地中にごみが埋められていた、上空に隣家に電線が通っていた、水道管の口径が古かったなど、これらの問題を解決するにはそれなりの費用が必要です。

地元で豊富な取引実績を持つ不動産会社は、その土地の特性をよく把握しています。経験から、どんな問題が起こりそうかを予測したり、リスクを回避したりするノウハウも持っています。東広島では古い井戸の井戸封じをすることもよくあり、不動産本舗では地盤を守るための工事やお祓いも手配します。

不動産には、それぞれに歴史があり、予期せぬ問題が見つかることもあります。問題が起こった時の対応こそ、不動産会社の真のスキルが問われるところです。
どれだけ逃げずにその問題に手を尽くし解決できるか。長く支持される不動産会社の理由はここにあると思います。

まとめ

不動産本舗も、予想外の費用が発生してしまうことも承知しています。
多くの問題は感情的な部分でこじれ、誰かのせいにしても争いを生むばかりで何も解決しません。私たちは知らなかった、見えなかったと逃げることなく、発覚した問題のすべてを包み隠さず売主様、買主様と共有します。そして三位一体となって問題を解決していきます。

不動産本舗は東広島の土地を熟知しています。
見えない費用も予測しながら、正確な資金計画を立てるお手伝いをしています。弁護士や税理士などの専門家と連携していますので、不動産購入にかかわるあらゆる手続きをワンストップでお任せいただけます。
お気軽にご相談ください。

私たち不動産本舗は、お客様の「納得」を大切にし、未来へのステップをしっかりと伴走させていただきます。
ご不安なこと、大切にしたいことなど、私たちにお聞かせください。電話、メール、Zoom、LINE、FaceTimeから、お問い合わせ可能です。

記事を書いた人

葛城 正臣

東広島市で産まれ、前職から不動産業に携わって約25年、お仕事を通じて地域の皆様に育てていただきました。業者都合の提案ではなく、お客様にとって本当に価値のあることは何かを考え、本物の価値を提供することが、私の使命と感じています。お困り事、お悩み事がございましたら、まずは当社にお気軽にご相談下さい。

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