東広島で土地を購入するときにかかる諸費用はいくら？

不動産取引には、土地の代金とは別にさまざまな「諸費用」が必ずかかります。
諸費用の総額は一般的に土地代金の5～10％程度と言われ、例えば東広島市内で1,500万円の土地を購入する場合の諸費用は75万円〜150万円となります。
無視できないボリュームですね。東広島市で不動産に携わる不動産本舗が、諸費用の内訳から、具体的なシミュレーション、そして賢く費用を抑えるプロのコツまで分かりやすく解説します。

東広島の土地の購入にかかる諸費用の内訳をご紹介

これらの諸費用は、金額の大きさももちろんですが、支払うタイミングにも注意が必要です。
これらの費用の多くは、住宅ローンの融資が実行される前や、契約時などのタイミングで「現金（自己資金）」で支払いを求められるケースがほとんどです。
土地探しのスタート段階から「諸費用分」の予算をしっかりと組み込んでおくことが、失敗しない資金計画の絶対条件です。

仲介手数料

仲介手数料とは、土地売買を仲介してくれる不動産会社に支払う費用のことです。宅地建物取引業法により、次のような上限金額が定められています。消費税もかかります。

• 200万円以下の部分は、土地代金の5％＋消費税
• 200万円を超え400万円以下の部分は、土地代金の4％＋2万円＋消費税
• 400万円を超える部分は、土地代金の3％＋6万円＋消費税

1,500万円の土地であれば、上限は51万円（税込56万1000円）
2,000万円の土地なら66万円（税込72万6000円）です。

仲介手数料の払い方は主に２パターンがあります。
一つは、決済時に一括で支払う方法です。不動産本舗では、仲介手数料を成功報酬として決済時に一括でいただく方法をとっています。
この方法であれば、仲介手数料を丸ごと住宅ローン（融資）に組み込んで支払うことが可能です。

もう一つの方法として、売買契約時に半分、決済時に半分という支払方法をとるケースもあります。
この場合、決済時の半分はローンで賄えますが、契約時の半分は当面、手持ちの現金で支払うことになります。土地代金とは別に、初期費用として現金が必要になるため、事前に不動産会社へ確認しておきましょう。

手付金

土地の売買契約を締結したタイミングで支払う代金のことです。土地代金の5〜10％が目安です。
手付金を支払うのは住宅ローン実行前ですから、手持ちの現金で支払うことになります。2,000万円の土地なら、手付金は約100万〜200万円。
事前に、不動産会社やハウスメーカーに金額を聞いて準備をしておきましょう。

手付金について、多くの方が誤解しがちなことがいくつかあります。
契約を結んだ後に「やっぱり買うのをやめたい」と買主の都合でキャンセルする場合、支払った手付金は戻ってきません。

そのため、ほとんどのケースで「融資特約付き契約（融資条件付き契約）」になっています。
「〇月〇日までにローン審査を受け、万が一、金融機関で否決が確定した場合は、契約を白紙に戻して手付金を全額買主に返金する」と、手付金が返金される仕組みです。
融資条件つき契約にするかどうかは、両者で決めます。
この契約をしていない場合は、融資が否決されても手付金が返金されることはありません。

この特約には必ず「期限」が設けられます。
契約後は速やかにローン関係の書類を金融機関へ提出しなければならず、期限内に否決が確定した場合にのみ、手付金が全額戻ってきます。

不動産の契約書には、さまざまな「もしもの時の特約」が細かく書かれています。
例えば、売主の事情で「次の住み替え先が見つかったら引き渡す」「親族の相続問題が解決したら売却する」といった条件が付けられているケースがあります。
もしこれらの条件がクリアできずに契約が白紙撤回となった場合、契約書にその旨が明記されていれば、売主都合のキャンセルであっても違約金は発生しませんし、手付金は返って来ます。

また、殆どの契約書には、契約から引き渡しまでの間に、土砂災害などの天災で土地が使い物にならなくなってしまった場合や、敷地内で予期せぬ事件が発生した場合など、誰の責任でもないやむを得ない理由（不可抗力）によって契約を白紙に戻すルールが記載されています。

だからこそ、契約書を適当に読み流すのは絶対にやめてください。
「まさかそんなこと起きるはずがない」や「常識で考えると普通こうでしょ」などと思えるような特約でも、記載がある以上、すべてそのルールに従って処理されます。
少しでもモヤモヤすることや分からないことがあれば、納得がいくまで不動産会社に質問することが大切です。
事前の確認を怠ると、取り返しのつかないトラブルに巻き込まれたり、大切な手付金が戻ってこなくなったりといった最悪の事態になりかねません 。

印紙税

売買契約書などに課される税金です。
規定の金額の収入印紙を購入して、それを契約書に貼付する形で納税します。
土地の購入代金によって印紙税額は変動します。現在は租税特別措置法によって、不動産の契約書については印紙税の軽減措置が適用され、税率が引き下げられています。
電子契約の場合、印紙は不要です。

契約金額	本則税率	軽減税率
10万円を超え 50万円以下のもの	400円	200円
50万円を超え 100万円以下のもの	1千円	500円
100万円を超え 500万円以下のもの	2千円	1千円
500万円を超え 1千万円以下のもの	1万円	5千円
1千万円を超え 5千万円以下のもの	2万円	1万円
5千万円を超え 1億円以下のもの	6万円	3万円

下記をご参照ください

不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁

不動産取得税

不動産を購入した半年後くらい、忘れたころに納税通知書が届きます。この税金は住宅ローンに組み込むことができず、現金での支払いとなります。
本来の原則的な税額は4％ですが、現在は特例で３％に引き下げられています。
宅地であれば「固定資産税評価額を半分（2分の1）にした金額」に税率3%をかけるため、この時点で税負担は大きく緩和されます。
例えば、固定資産税評価額が600万円の宅地の場合（本則計算）
（600万円×1/2）×3％＝9万円です。

ただし、マイホーム用の土地である場合、新築後に広島県へ「軽減措置」の申請書を提出することで、上記の税額からさらに「4万5,000円以上（土地の面積等による）」が控除され、最終的な支払いが『実質0円（非課税）』になるケースがほとんどです。ちなみに、不動産取得税には「免税点」があり、購入した土地の固定資産税評価額が一定金額に満たない場合は、税金自体が最初からかかりません（免税）。ただし、東広島市内で一般的な住宅用の土地を購入する場合、この金額未満になるケースは殆どありません。

「土地の税金がゼロになるなら安心！」と思いがちですが、土地の軽減措置を受けるためには土地の上に建てる「建物」には条件があります。そこに建つ家（建物）が、国や県が定める条件をクリアしていることです。広すぎたり贅沢すぎたりする家は安くはなりません。中古住宅の場合は、昭和57年1月1日以降に新築された住宅であること条件です（新耐震基準）。
不動産取得税の軽減措置は、面積の計算方法や特例の組み合わせが非常に複雑です。不動産会社や税務署に聞いてください。

広島県ホームページ：不動産取得税について

登記費用

土地を購入した際、所有者名義を変更するための「所有権移転登記」や、住宅ローンを組む際に対象の土地へ設定する「抵当権設定登記」に課される国税です。

所有権移転登記の税率は原則として固定資産税評価額の2％、抵当権設定登記は原則として借入金額の0・4％です。いずれも現在、複雑な軽減措置が適用されています。ケースによって軽減措置が受けられたり、条件によって受けられなかったりすることもあります。複雑なので、司法書士か国税ホームページで確認してください。
実際の登記手続きは専門家である「司法書士」に代行を依頼します。司法書士への「報酬（手数料）」が別途かかりますが、税金（登録免許税）も司法書士が代わりに納付してくれ、支払い窓口が1か所ですみます。

複雑な軽減要件の確認も含め、まずは司法書士、または国税庁のホームページ等でしっかり確認しましょう。

国税庁　登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ

固定資産税と都市計画税

どちらも、毎年1月1日時点での土地の所有者に課される税金のことです。年の途中で土地を購入した年度は、日割り計算で清算して、買主から売主へ支払います。

固定資産税は土地を所有するすべての方が対象で、税率は課税標準額の1.4％です。※自治体によって税率が異なることがあります。

都市計画税は、市街化区域内にある土地を所有する方が対象です。税率は固定資産税評価額の最高0.3％です。こちらも地方税なので、自治体によって税率が異なる可能性があります。

税金をかける基準になるのは、市役所などが決める「固定資産税評価額」ですが、実際の計算ではそこからさらに独自の調整が入った「課税標準額」という別の数字が使われます。実際の「課税標準額」は、評価額よりも大幅に低くなるのが一般的です。
住宅が建っている土地は、固定資産税の課税標準額が、評価額の 「6分の1」 にまで一気に安くなります。 家がない更地（または非住宅）はこの特例が使えないため、税金が最大で 6倍 近く跳ね上がってしまいます。同じ土地でも「家を建てる前」と「建てた後」で税額が劇的に変わるため、単純に土地の価格から税金を割り出すことはできません。

固定資産税評価額をもとに市役所から出される「課税標準額が600万円だと仮定した場合」として、
600万円×1.7%（固定資産税1.4％＋都市計画税0.3％）＝10万2000円 です。

住宅ローンの手数料

住宅ローンを組む際に金融機関へ支払う手数料や保証料などで、一般的に20万～30万円程度は必要です。詳しくは金融機関に確認してください。

東広島で土地を購入するときに、追加でかかる可能性のある諸費用

土地を購入する際に「レアケース」に潜む費用は非常に複雑です。
安心して家づくりを進めるために知っておきたい、「レアケースの諸費用」を説明します。

測量費用

土地を購入する場合、測量作業によって隣地との境界をしっかり決めなければなりません。土地の境界線が不明確なままだと、のちに隣地所有者との間で境界トラブルが起こる可能性があるからです。

測量費用は、売主が負担して確定測量を行ってから引き渡すケースがよく見られますが、条件次第では買主が負担するケースもあります。測量作業を行う必要があるかどうか、費用がいくらかかるかなど、先に不動産会社へ確認しておきましょう。費用の目安は 20万〜100万円と幅があります。

農地から宅地へと転用する費用

登記簿の地目が「畑」や「田」の場合、法律上では「農地」という扱いになります。そのままだと農地法の規制を受けて所有権移転登記ができず、住宅を建てられないため、地目を「宅地」に変更する必要があります。
「農地の転用手続きだけ」だったら、行政書士への報酬も含めて5万円から10万円が目安ですが、実際にはさまざまな許可条件（造成の要件など）が伴います。
自分でも手続きは出来きますが、行政書士に代行してもらうケースが多いです。

地盤改良工事

家を建てる予定の土地の地面が弱すぎる（柔らかい、水っぽいなど）場合、建物が完成した後に地面が沈み、建物が傾いたり、ひび割れなどが起こったりする可能性があります。建物の重さに耐えられるように、地面を補強する工事が必要になることもあります。

地盤調査は、ハウスメーカーが費用を負担して行うのが一般的です。
改良工事が必要と判断された場合、費用は買主の負担です。その土地のどこに家を建てるのか、どんな構造なのかによって必要な工事は変わってきます。その場合、一般的なハウスメーカーが窓口となって費用を提示し、地盤調査をします。でも、結局のところ、この工事費用は買主が支払うことになります。

インフラの整備費用

上下水道や電気、ガスなどの生活インフラが整っていない場合に発生します。
配管工事が必要な場合、引き込みの距離が長いほど費用も高額になります。
水道管の口径は、古い宅地では13㎜口径が使われていることがあり、現代の暮らしに合わせて20㎜口径に変更するには負担金が発生します。水路やため池によっては、排水させてもらうための費用がかかることがあります。

家の解体費

解体費用は、土地に古い建物がある場合に、その建物を取り壊して更地にするために必要な費用です。解体費用は坪単価で算出されますが、建物の構造によって費用は大きく異なります。
隣家との距離が近い、道路が狭いなどで、大きな重機の搬入が困難な立地では、解体費用が高くなる場合があります。庭の樹木や大きな庭石、ブロック塀などを動かして処分するのは結構大変で、費用がかさみます。

引っ越し費用や不要物の処分費用

引っ越し費用は、荷物の量・移動距離・プラン、シーズンによって2倍以上になることもあります。業者に確認して、なるべく安い時期に引っ越しをしましょう。

残置物の処分費用は、家を解体する場合は、木製などの燃えるごみは解体時に一緒に処分してもらう方法もあります。

家を取り壊す（解体する）のであれば、木製の家具や棚などは解体業時に「木くず」として建物と一緒に一気に壊して処分してもらう方法もあります。親切な解体業者にお願いできれば、手間もコストも削減できます。不用品の買取業者に売れるものを買い取ってもらい処分することもできます。不動産会社から信頼できる地元の専門業者を紹介してもらえば安心です。
特殊な処理が必要な家電製品や産業廃棄物は、追加費用が発生することがあります。

仮住まいにかかる家賃

現在の家を先に売却し、その引き渡しまでに次の家に住めない場合に仮住まいが必要になります。その場合、家賃、敷金、仲介手数料、引っ越し業者さんに支払う費用などがかかります。

不動産本舗では、現在の自宅を売却し、新しい家を買うケースの場合、仮住まいせずに引っ越しをするプランを用意しています。このサービスにより、住み慣れた家から直接、新しいお住まいへお引っ越しいただけますので、費用とお客様の手間を軽減できます。（※新居へご入居されるまでの期間、賃料を頂戴する場合もあります）、
通常、自宅の買い替えでは「今のローンが残っていると、次の新居のローンが組めない」という大きな壁にぶつかります。しかし、不動産本舗が買い取り、または早期の売買契約を結ぶことで「今のローンを確実に完済できるという確かな担保（証明）」が立ちます。これが金融機関への強いアピールとなり、新居のための新しい住宅ローン審査が通りやすくなるという大きなメリットが生まれます。
仲介と買取の両方ができる、不動産本舗だからこそ提供できるサービスです。

前面道路の購入費

不動産の前面道路（敷地に接している道路）が私道である場合、その道路の持分を別途取得するための費用が発生します。住宅ローンの審査において、この私道の持分を取得できない場合や通行・掘削承諾が得られない場合は、融資が否決される可能性が高くなりますので注意が必要です。
私道の持分取得費用は道路の所有者によって異なります。まずは仲介不動産会社にご相談ください。

「井戸」の調査と再生にかかる費用

井戸が設置されている土地であっても、長年使われていなかった場合はそのままでは使用できない可能性が非常に高くなります。井戸を復活させる、あるいは新しく機能させるために、井戸の現状調査や水質検査が必要です。その費用は数千円～数万円です。

調査の結果、水脈が「枯渇」していた場合は、井戸を深く掘り直す、または別の場所に新しく掘る工事が必要になります。工事費用は、掘る深さ（浅井戸か深井戸か）や地質の硬さによって大きく変りますが、100万円〜200万円かかるケースもあります。どれだけ大金をかけて深く掘っても、1滴も水が出ない可能性もあります。水が出ても出なくても、業者さんに掘ってもらった費用はほぼ全額かかりますのでご注意下さい。

東広島特有の『見えない費用』も知っておくべき

東広島市は地域によって上下水道の整備状況が全く異なります。「安い土地を見つけた！」と飛びついたものの、後から100万円単位のインフラ費用が必要だと分かり、マイホームの予算が大幅に削られてしまうというケースもあります。そんな後悔を防ぐために、必ず知っておきたい3つの「見えない費用」をご紹介します。

浄化槽設置費用

下水道が通っていない土地に家を建てる場合、生活排水をきれいにして流すための「合併処理浄化槽（じょうかそう）」を敷地内に埋める工事が必須となります。
費用の目安は、約 100万 〜 150万円（※一般的な5人槽〜7人槽の場合）。
東広島市では下水道未普及地域を対象に、「浄化槽設置整備補助金」の制度が設けられています。年度や地域、浄化槽の大きさによって補助額は異なりますが、数十万円の補助が受けられるケースが多いです。土地の契約前にこの土地には下水道か引き込まれているかを確認しましょう。

水道分担金

水道分担金（加入金）とは、その土地に新しく水道メーターを設置して市の水道を利用し始める際、東広島市（広島県水道広域連合企業団）に納める費用です。前の持ち主様からメーターを引き継ぐだけなら費用はかかりませんが、以下のようなケースでは新しく発生します。
古い家を解体して、広い土地を2つに分けて販売されている土地を購入したとき、これまで一度も水道が引き込まれていなかった畑や山林、空き地を購入したとき、二世帯住宅にするために水道の管を太く（13から20㎜へ）大きく変更するときです。

東広島市の場合は、一般的な家庭でよく使われる口径20mmの場合、水道分担金（加入金）が約 12万～15万円前後。別途、設計審査手数料や実際の引き込み工事費用が数十万円〜かかります。水道の引き込みがどこまできているかも確認しておきましょう。

受益者負担金

「受益者負担金」とは、公共下水道が新しく整備されたエリアにおいて、建設費用の一部を土地の所有者が市に納める制度です。税金とは異なり、「その土地に対して一度だけ」支払うものです。過去の所有者が完納していれば発生しません。未納の土地や新しく下水道が通ったばかりのエリアでは、買主が引き継いで支払う必要があります。
東広島市では、平成の市町村合併前の名残により、地域（旧市町）によって金額の計算方法が異なるため注意してください。

区域ごとの負担金額の表

区域	負担金額
旧広区域（島中、旧広区域、旧安芸津町）	1平方メートルあたり600円を基にて算定
旧西条町	公共ます1基につき250,000円
旧福富町	公共ます1基につき300,000円
旧豊栄町	公共ます1基につき350,000円

下水道事業受益者負担金(分担金)

東広島で1,500万円の土地を購入！諸費用のシミュレーション

＜前提条件＞

• 土地の購入代金　1,500万円のケース
• 手付金（頭金）150万円、残りの1,350万円を住宅ローンと想定
• 固定資産税評価額　1,000万円

＜諸費用の内訳＞

仲介手数料:土地の購入代金1,500万円×3％＋6万円＋消費税＝56万1,000円
手付金：土地の購入代金1,500万円の10％＝150万円
印紙税：1万円　※軽減税率適用
不動産取得税：（固定資産税評価額1,000万円×1/2）×3％＝15万円
※ただし、マイホーム用の土地である場合、新築後に広島県へ「軽減措置」の申請書を提出することで、上記の税額からさらに「4万5,000円以上（土地の面積等による）」が控除される
登記費用：登録免許税・司法書士報酬など軽減要件があるため不明
固定資産税：固定資産税評価額1,000万円×1.4％＝14万円／年
都市計画税　固定資産税評価額1,000万円×0.3％＝3万円／年
住宅ローン手数料や保証料など：約30万円

現金での用意が必要な手付金も含めると、土地代の先払いである手付金150万円と、諸費用が約130万円かかることが分かります。

諸費用をローンに組み込むことはできる？

土地購入の諸費用は、金融機関や商品によって住宅ローンへの組み込みが可能ですが、どこまで対象になるかは金融機関のルール次第です。
一般的に、引き渡し時に発生する登記費用、住宅ローン手数料、仲介手数料などはローンに組み込みやすい費用です。ただし、仲介手数料を「契約時」と「引き渡し時」の2回に分けて支払う場合、ローン実行前に払う1回目に関しては組み込めなくなるため注意が必要です。契約時に先払いする手付金や、引き渡しから数ヶ月後に届く不動産取得税などはローンに組み込めないため、現金で用意しなければなりません。
このように費用や支払うタイミングによって扱いが異なるため、事前の金融機関への確認が必須となります。

土地の購入にかかる諸費用についてさらに知っておきたいポイント

土地購入では、様々な費用が積み重なり、予算が予定より膨らんでしまうことがあります。その諸費用を節約する方法はありますが、かえって別の手間や費用が発生してしまうこともあります。
不動産会社などの専門家に相談しながら、慎重に進めてください。

安い土地＝諸費用の節約、にはならない

価格が安いからといって、農地、古家付き、境界非明示などの土地を狙うと、思わぬ諸費用が発生することがあります。土地価格だけで節約を考えると、リスクを大きくしてしまう可能性もあります。

売り主・買い主の負担について明確にする

予想外の出費としてよくあるのが、古いブロック塀の解体、地中に埋まっていた物の撤去、また境界を確定させるための費用などです。「売主が対応してくれると思っていたら、買主の負担だと言われた」といったトラブルになることがあります。
費用負担については、契約する前にしっかり確認しておくことが大切です。

諸費用を節約する

諸費用を節約する方法として、登記などを自分ですることもできます。ただ、書類ミスなどのリスクが伴います。諸費用の節約でより確実で簡単なのは、契約を「電子契約」にして印紙税を0円に抑えることです。

また、土地の解体や不用品処分も大きな見直しポイントです。片付ける前に不動産会社へ相談し、親切な解体業者と直接打ち合わせをしながら進めることで、処分費用を大幅に削ることができます。信頼できる業者選びを徹底したことで、「トータルの費用が浮いた」と喜ばれる方も多いです。

まとめ

土地を購入するとき、どうしても土地や建物の「価格」そのものだけに目を奪われがちです。
しかし、額面の金額だけでは、実際に自分にかかる本当の費用負担は見えてきません。
中には、売りたいがために「安く見せる資金計画」を提示する不動産会社も存在し、結果的に後から予算が跳ね上がってしまうケースも少なくないのが現実です。
だからこそ、事前にしっかり調べたり、不動産会社に納得できるまで確認したりすることが大切です。その費用が住宅ローンに組み込めるのか、それとも現金で用意すべきなのかまで事前に確認しておけた方が安心です。

人口が増え続けている東広島市は、新しい分譲地がある一方で、すぐ隣には農地が混在しているなど地域特有の予測できないケースがたくさん潜んでいます。
だからこそ、地域の特性を知り尽くした不動産会社とともに、一つひとつ課題を解決していく必要があります。理想の土地に出会えるかどうかは、あなたの不安にどこまでも寄り添い、リスクまで先回りして教えてくれる「本当のパートナー」に出会えるかどうかにかかっています。

不動産会社本舗は問題から逃げずに向き合う会社

記事を書いた人

葛城 正臣

東広島市で産まれ、前職から不動産業に携わって約25年、お仕事を通じて地域の皆様に育てていただきました。業者都合の提案ではなく、お客様にとって本当に価値のあることは何かを考え、本物の価値を提供することが、私の使命と感じています。お困り事、お悩み事がございましたら、まずは当社にお気軽にご相談下さい。

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