不動産の購入は、原則として確定申告は不要である

不動産の購入を検討される際、「確定申告が必要なの？」と不安に感じる方は少なくありません。

個人がマイホーム用の土地・建物を購入した場合、原則として確定申告は必要ありません。
ただし、住宅ローン控除を初めて受けるときには確定申告が必要になります。
今回は不動産売買時において必要な確定申告について、株式会社不動産本舗の顧問税理士である、中国税理士会西条支部所属　髙盛大輔さんにお話をお伺いいたしました。

髙盛大輔税理士
※当記事は2025年12月現在の情報を記載しております。

確定申告とは、1年間の所得（利益）とそれに対する所得税の額を計算し、税務署に申告・納税（または還付）する手続きのこと。1年間とは、1月1日～12月31日を指します。

なぜ？不動産の購入で確定申告をするケースとは

不動産の購入では原則として確定申告は不要ですが、次のような特定の条件や目的がある場合は申告が必要となります。

住宅ローン控除を受けるとき

土地の購入だけでは住宅ローン控除は適用できませんが、土地の購入後に住宅を新築する場合や中古住宅を購入する場合は、一定の条件を満たすことで控除の対象となります。この住宅ローン控除を初めて適用する年は、税務署への確定申告が必要です。

認定住宅であるとき

長期優良住宅や低炭素住宅などの「認定住宅」に該当する住宅を取得した場合は、通常の住宅ローン控除とは別の特別な控除や税額控除の特例を受けることができます。
これらの優遇措置を受けるためには、購入した年に確定申告が必要となります。

買い替えであるとき

マイホームの買い換え特例（特定の居住用財産の買い換え特例）は、自宅を売却して新しく自宅を購入したとき、その譲渡益（売却益）に対する税金を納めるタイミングを先延ばしにできる特例です。
この特例を受けるためには、売却する家と新しく購入する家それぞれに細かな条件が定められています。適用を受けるためには、確定申告が必要です。

事業用の土地であるとき

購入した土地を駐車場や事務所用地として賃貸した場合、その賃貸収入に対して確定申告が必要です。

土地代金自体は原則として経費になりませんが、契約書作成費や登記費用など経費にできるものもあります。これらを計上するためには、確定申告が必要です。

土地の購入にかかる税金とは

土地の購入にかかる税金は、購入時に一度だけ納めるものと、購入後に毎年納めるものに分けられます。いつ、どんな税金が必要になるのかを、一つひとつ確認していきましょう。

購入時：不動産取得税

不動産取得税は地方税となります。
不動産を取得したときに、一度だけ課税されます。

登記後、数カ月～半年後に納税通知書が届きます。

土地や建物の種類、要件に応じて、税金が安くなるさまざまな軽減措置が設けられています。

購入時：登録免許税

登録免許税は国税となります。
不動産の登記手続き（土地の所有権移転登記や、住宅ローンの抵当権設定登記など）を行う際に課税されます。

司法書士に手続きを依頼することが多く、税金と司法書士への報酬を合わせて「登記費用」と呼びます。

購入後：固定資産税

固定資産税は地方税となります。購入後に毎年かかる税金です。
毎年1月1日時点で土地や建物を所有している場合に課税され、購入した年度は、売主様と買主様の間で日割り精算を行うのが一般的です。

購入後：都市計画税

都市計画税は地方税でとなります。
固定資産税と同じように毎年課税され、都市計画法に基づく「市街化区域内」にある土地や建物に限定されます。
原則的に、市街化区域外の土地の場合は課税されません。

不動産の購入後に確定申告をする場合の必要書類＆方法とは

土地を購入しただけでは所得が発生しないため、原則として確定申告は必要ありません。
ですが、住宅ローンを使って家と土地をセットで購入した場合には、確定申告を行うことで「住宅ローン控除」を利用できます。
住宅ローン控除を初めて受ける際は、入居した翌年に確定申告が必要になります。早めに準備しておくとスムーズに手続きできます。続いて、確定申告に必要な書類と、具体的な申告方法を説明します。

不動産の購入後の確定申告に必要な書類をご紹介

土地を購入し確定申告をする際には、一般的な確定申告書類に加えて、不動産やローンに関する複数の書類が必要となります。
認定住宅であるときは、別途書類が必要となり、必要書類は次の通りです。

• 源泉徴収票
• 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
• 住宅ローンの年末残高等証明書
• 建物と土地の登記事項証明書
• 建物と土地の不動産売買契約書（請負契約書）の写し

確定申告の方法をご紹介

確定申告の手続きは難しいと感じる方もいらっしゃるかもしれません。
主に以下の3つのステップで進められます。
一つずつ確認して準備を進めてみてください。

1. 必要書類の準備
確定申告書を作成するために必要な書類一式をそろえます。
書類が手元にあれば、作成作業もスムーズに進みます。

2. 確定申告書類の作成と提出
書類の準備ができたら、いよいよ確定申告書を作成します。
そして期限内に税務署へ提出します。

提出方法はいくつかあり、自分にとって都合のよい方法を選べます。
最近では、税務署に行かずに手続きが完了するオンライン（e-Tax）が増えています。
国税庁ホームページの確定申告書等作成コーナーを利用し、書類を作成・提出できます。または、所轄の税務署へ郵送、税務署の窓口で直接提出します。

3. 還付金の受け取り
申告内容により税金が戻ってくる（還付）場合は、提出から１〜２カ月後に指定した銀行口座へ還付金が振り込まれます。
オンライン（e-Tax）で申告した方が、郵送や窓口提出よりも比較的早く還付される傾向があります

住宅ローン控除2年目以降も確定申告が必要？

住宅ローン控除の申告は、初年度と2年目以降で異なります。

会社員で給与所得以外に収入がない方の場合、2年目以降は年末調整で住宅ローン控除の手続きができます。
このとき、会社へ提出が必要な書類は、給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書、住宅借入金等の年末残高証明書です。

年収2,000万円以上の方は2年目以降であっても確定申告が必要です。

確定申告に関する疑問も不動産本舗で解決できる！

土地やマイホームの購入・売却では、住宅ローン控除や特例の適用など「お金まわり」の専門的な判断が求められる場面がたくさんあります。
その都度、「どの書類が必要？」「この特例は使えるの？」といった疑問が浮かび上がってきます。

私たち不動産本舗は、不動産の購入というお客様の大きな決断を支えるため、税理士や弁護士などの専門的な士業と強固に連携しています。
複雑な手続きに関する疑問にも、専門家の確かな視点を交えてひとつひとつ丁寧に心を込めて解決していきます。

まとめ

土地探しから確定申告、そしてその後の暮らしまで、マイホームの実現には多くの専門的な手続きや、予期せぬ費用など、たくさんの初めての出来事が伴います。
お客様にとって不安が多いこの時期から、私たち不動産本舗がお客様を支えます。「お客様が何を大切にしたいか」「どうすれば安心して次に進めるのか」を常に考え続け、そして地域社会を豊かな人生で溢れるものにしたいという当社の思いに共感してくださる専門家とのチームワークで、お客様にとって最良で安心できる解決策を見つけ出します。

お客様が心から納得して安心して次の大切なステップに進めていただけるように、不動産本舗がワンストップでサポートいたします。
未来への大切な一歩を、心を込めてしっかりと伴走させていただきます。

電話、メール、Zoom、LINE、FaceTimeなど、お気軽にご相談ください。

記事を書いた人

葛城 正臣

東広島市で産まれ、前職から不動産業に携わって約25年、お仕事を通じて地域の皆様に育てていただきました。業者都合の提案ではなく、お客様にとって本当に価値のあることは何かを考え、本物の価値を提供することが、私の使命と感じています。お困り事、お悩み事がございましたら、まずは当社にお気軽にご相談下さい。

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