持ち家を賃貸に出すべき？賃貸に出す魅力とは

ライフスタイルの変化に伴って持ち家が空き家になる際、多くの方が売却するか賃貸に出すかを迷われます。
もし一時的に住まいを離れるなら、売却せずに賃貸に出せば家賃収入を得ながら、将来はその家に戻ることもできます。持ち家を賃貸に出すメリットを紹介します。

家賃収入を得ることができる

最大のメリットは、やはり家賃による安定的な収入が得られることです。戸建て・分譲マンションともに一定の需要があります。
自分の持ち家と似たような賃貸物件が近隣ではどれくらいの家賃で貸し出されているのか、大まかな相場を把握することから始めましょう。

購入してあまり年数が経っておらず住宅ローンが残っている家の場合、家賃収入をそのローン返済に回せる場合もあります。
ただし、金融機関によっては賃貸を禁止していることがあります。
一括返済を求められることもありますので、金融機関に確認してください。

空き家対策になる

空き家にしておくと、家が劣化するスピードは早まります。
空き家にしたまま維持するには、定期的な換気や通水、掃除など手間をかけて管理する必要があります。

賃貸に出して入居者がいれば、日常生活の中で自然と換気や掃除などをしてもらえるため、湿気や害虫による建物の傷みの進行を遅らせることが期待できます。

犯罪の被害に遭うことを防ぐ

外から見て明らかに空き家だと分かる状態は、空き巣や犯罪グループの活動拠点や不法投棄場所に使われてしまったり、空き巣を狙った放火など犯罪の被害にあったりするリスクが高まります。

自分の家として再び住むことができる

賃貸に出すことで、その家の所有権はご自身の名義のままで持ち続けることができます。

転勤が終わったらまたこの家に戻って住みたい、また親から譲りうけた家だから気持ちが落ち着くまでは売ることは考えられないから貸しておこうという場合は、「定期建物賃貸者契約」を結ぶようにしましょう。
契約締結時に定めた期間で物件を明け渡してもらえる契約なので、計画的に自宅に戻ることができます。

節税につながる

持ち家を貸し出す場合、その家の管理費や修繕費、登記費用などは経費として認められ、所得税や住民税の軽減につながります。
賃貸に出す持ち家の取得費は減価償却の対象になります。
ただし、適用条件や減価償却費の計算方法は建物の種類や築年数によって異なります。詳しくは税理士に相談してください。

参考はこちらから

持ち家を賃貸に出すリスクとは

魅力的な側面がある一方、持ち家を賃貸に出すことにはいくつかのリスクや注意すべき点も存在します。
これらを事前に理解しておくことが、後々のトラブルを防ぐ鍵となります。

貸主からの解約は自由ではない

持ち家を人に貸す場合通常、普通建物賃貸借契約を結ぶことになります。
この契約では、借り手側の居住権が最優先されます。
ご自身が所有する不動産でも簡単に契約解除ができず、自由に扱うことができません。

契約を解除できるのは、家賃を払ってもらえない、近隣に迷惑をかけているなど、誰もが認める迷惑をかけている場合です。
それでも、実際に退去してもらうまでには、時間も費用もかります。

維持費がかかる

持ち家には、土地と建物の固定資産税や建物の保険料といった固定費が発生します。
これらは空き家になって収入がなくても、費用は発生し続けます。
空室期間が長いほど、持ち主の経済的な負担は大きくなります。

売却価格が下がってしまう

賃貸に出している家は収益物件です。

例えば、1,000万円で購入した持ち家を1カ月10万円で貸すと、年間で120万円の賃料を得ることができ、表面利回り12％の金融商品ということです。
こうした収益物件の売却は、金融商品を探している買主が対象となります。
ほかの金融商品と比較して購入を検討されるため、売却価格は下がります。

賃貸に出している家のニーズがないわけではありません。
入居者の退去が近いうちに見込めそうだと判断し、将来的に土地の価格が上がりそうだから退去したら更地にして売却しよう、入居者が退去された後で自分用の家として使おうと考えて購入する人もいます。

入居者トラブルの可能性がある

人に貸した家が、どのように使われるかは分かりません。
家を汚く使われてしまう可能性もありますし、「私は家を汚く使います」と自ら宣言する方はいません。
そのため、入居前に外見で判断するのは難しいことです。

きれいだった家がカビだらけになった、汚れて害虫が増えてしまった、子どもが多く建具の傷みが思った以上に激しかった、雨漏りを放っていて躯体が傷んでいた、動物の臭いや主要構造部におしっこや引っ掻き傷が残っているなど、残念な状態になってしまうことがあります。
庭にゴミがたまっていたり、ペットがお世話されていない様子が分かったりするのもつらいですね。

だからといって、家の様子を定期的にチェックさせてもらうことはできませんし、契約に抵触していない限り退去してもらうことはできません。

古い物件でよくあることですが、家賃収入を上回る修繕費がかかってしまうこともあります。
給湯器が壊れたらすぐに修繕しないと入居者が困りますから、すぐに現金が必要になります。
雨漏りをして防水工事をする場合、多額の費用がかかります。
こうした故障が次々と起こることもあります。

一度貸し出すと退去してもらうことはなかなかできません。
マイナスを出しながら貸し続けなければならないような事態も想定されます。
「こんなことなら売っておけばよかった」ということにならないように、賃貸では借主の立場が強いということをよく理解して検討してください。

持ち家を賃貸に出す方法をご紹介

持ち家を賃貸にだす方法は、仲介、借り上げ、個人間での貸し借りの3種類があります。
その中でも最も利用されている方法は「仲介」です。

不動産会社を決める

仲介は、不動産会社に依頼するのが一般的です。
ご自身が大家となり人に貸すことも可能ですが、契約手続きや法的な制約を知っていないとトラブルになることがあります。こうした手続きはプロでないと難しいでしょう。

賃貸管理業務

不動産の賃貸管理業務とは、賃貸物件を運営・管理する業務のことです。
不動産会社の中には、入居付けはしても、入居して退去するまでの管理業務はしないという会社もあります。
管理業務もしてくれる不動産会社を選ばれた方が、スムーズに賃貸経営ができます。

知り合いに貸す場合も、管理業者を入れることをおすすめします。
管理業務の内容によって管理料は違ってくるため、依頼する不動産会社に確認してください。

賃貸借契約の種類・賃料を決める

賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約の2種類があります。

普通借家契約では、契約は基本的に自動更新されます。貸主が更新したくないと考えていても、借主の立場が強く守られるため契約を一方的に解約することはできません。

1～2年ごとの更新手続きを設定している不動産会社が多くあります。
更新料が発生しますので、「それなら引っ越そう」と退去を促進しているとも言えます。

不動産本舗では更新手続きを基本的にしていません。
なぜなら、貸主にとっては長く借りてもらえた方がうれしいですし、借主は希望する限り住み続けられた方がうれしいはずだからです。

期限を決めて賃貸する場合は、定期借家契約を結ぶ必要があります。
一般的には、普通借家契約の場合よりも家賃は低めになります。

入居者の募集と審査を行う

条件が決まったら、入居者の募集を開始します。
希望者向けの内覧を行い、物件の魅力を伝えます。
内見後に入居を希望する人が現れたら、家賃の支払い能力などを確認します。
入居審査はご自身で行うこともできますが、不動産会社に依頼したり、不動産会社が紹介する保証会社を利用したりする方法もあります。
安心して賃貸運営を進められるよう、慎重に進めることが大切です。

賃貸借契約を結ぶ

賃貸借契約を締結する前に賃貸物件についての重要事項説明を行わなくてはなりません。
使用条件など物件に関する情報を書面にまとめて借主に説明をするものです。
不動産会社に在籍する宅地建物取引士が担当しますが、できれば貸主も目を通しおきましょう。

借主に引き渡しを行う

賃貸借契約を締結、入金後、鍵を渡して物件の引き渡しとなります。
設備の使用方法や注意点を、不動産会社や管理会社から説明してもらいます。

物件の管理と運営を行う

入居が始まると、物件の管理や運営が本格的にスタートします。
管理業務には、家賃の入金確認、入居者からの問い合わせ対応、設備の修理など、幅広い対応が求められます。
これらをすべてご自身で行うのは負担が大きくなるため、専門の管理会社への委託を検討するのも一つの方法です。
安心して運営できる環境を整えることが、長期的な成功につながります。

持ち家を賃貸に出すときの注意点をご紹介

賃貸経営には魅力がある一方で、いくつか注意すべきポイントもあります。
賃貸に出す際に押さえておきたい重要なポイントを紹介します。

入居者がすぐに見つかるとは限らない

いざ貸そうとしても、すぐに借り手が見つかるとは限りません。
一戸建ての物件はファミリー世代が借り手の中心になるので、まわりの環境など建物以外の立地条件も重要になってきます。
空室の期間が長引かないようにするには、募集条件や賃料をニーズや相場に合わせて設定する必要があります。

リフォームが必要なことがある

家の状態によってはリフォームが必要になります。
ハウスクリーニングは必須です。入居募集する前に済ませておくことをお勧めします。

修繕義務は貸主にある

建物の主要構造部（屋根、壁、床）や主要設備（水回り、給湯器、電気関係など）が故障した場合は、貸主が修繕することになります。
築年数が古くなればなるほど修繕の必要は増えます。

確定申告をしなければならない

賃貸経営による不動産所得が年間20万円以上ある場合は、確定申告が必要になります。

住宅ローン返済中は一般的に賃貸に出せない

住宅ローンを返済中の持ち家は、原則で賃貸に出すことはできません。
これは住宅ローンを組む際、契約者本人が所有し、居住することを条件としているためです。

例外が認められる可能性もありますので、金融機関に確認してみましょう。

東広島で持ち家を賃貸に出したいときは不動産本舗へ

持ち家を賃貸に出す方法についてお伝えしてきました。
賃貸に出せば毎月の家賃収入が得られ、不就労所得としてとても魅力的です。
ただ、賃貸経営にはリスクもあります。
状況に応じた対応が必要になるため、専門的な知識や経験を持つプロの力を活用されることをおすすめします。

もし賃貸経営に難しさを感じた場合は、売却という選択肢もあります。
ご自身にとって最適な方法を選ぶことが大切です。

不動産本舗は、賃貸も売却も対応しており、お客様のご希望を尊重しながらサポートすることが可能です。
無理に選択を迫ることはなく、じっくりとお話を伺ったうえで最適なご提案をいたします。
賃貸を決められた場合は、入居者募集から物件の管理、そしてトラブルになりやすい退去時の精算まで、一貫してお任せいただけますので安心してお任せください。

まとめ

持ち家を賃貸に出そうか、売った方がいいのではないかと迷われることがあるかと思います。
その迷いに決まった答えはありません。
正解は一つではなく、状況や条件、そして不動産に対する思いによって最適な答えは異なります。

まずは、賃料がいくらになりそうか、売却するといくらになるかなどを知ることで、より具体的に検討しやすくなります。

賃貸も売却も対応している不動産本舗だからこそ、公平な視点で現状をお伝えすることができます。
そのうえで、お客様がどのような将来を描いているのかをじっくりと聞かせていただき、大切な決断に寄り添います。

不動産は単なる資産ではなく、人生の基盤です。お客様が心から納得できる選択ができるように、不動産本舗は心を込めてサポートさせていただきます。

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記事を書いた人

葛城 正臣

東広島市で産まれ、前職から不動産業に携わって約25年、お仕事を通じて地域の皆様に育てていただきました。業者都合の提案ではなく、お客様にとって本当に価値のあることは何かを考え、本物の価値を提供することが、私の使命と感じています。お困り事、お悩み事がございましたら、まずは当社にお気軽にご相談下さい。

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