不動産コラム Column

注目を集めるサブリースとは?広島でサブリースを選ぶ場合の基本知識をご紹介   

サブリースとは賃貸住宅を管理する一つの方法である

こんにちは、不動産本舗です。
今回は、最近注目を集めている「サブリース」をご紹介させていただきます。

サブリースとは、サブリース業者が所有者を変えずに物件を一括で借り上げて、第三者に転貸する方法です。

サブリース業者は、不動産会社や建築会社である場合が多いです。賃貸物件を運営する際に必要になる、頻繁な管理業務などを一括して請け負ってくれます。
所有者(オーナー)の実入りは少なくなりますが、所有者から見ると空室がない状態なので安定した収入が見込めます。滞納リスクや入居者とのトラブルを回避できることも魅力です。

ほかの管理方法との違いとは

賃貸住宅を経営する場合、サブリースのほかに、自主管理と一般管理があります。
自主管理とは、所有者自身で管理する方法です。所有者と入居者が賃貸借契約を結び、保守や家賃滞納の督促を含めすべての管理を所有者が行います。
こうした業務が必要になるため、物件に無理なく通うことができる範囲内で、無理なく管理できる物件数しか扱えません。

一般管理とは、所有者と入居者が賃貸借契約を結びますが、契約締結業務や入居のあっせん、クレーム対応などは管理会社に委託する方法です。所有者は管理業務報酬を支払います。費用はかかりますが、煩雑な管理業務を任せられるのはうれしい点です。

サブリースを選ぶメリットとは

サブリースを選ぶ一番のメリットは、安定した賃貸経営ができることです。自主管理や一般管理の場合と比較しながら、サブリースのメリットを具体的に説明します。

空室保証・滞納保証で家賃収入が安定する

自主管理は管理も空室や滞納の対応も所有者が行います。一般管理は日常管理の手間が省けますが、空室や赤字・滞納の不安は残ります。

サブリースの場合は空室保証と滞納保証が付いていることが一般的です。そのため、安定した賃貸経営が可能です。ただし、家賃が保証される期間や修繕費用の範囲などは会社によって異なるため、契約前にしっかり確認しておく必要があります。

管理やトラブルを任せることができる

サブリースでは、家賃の集金や設備の管理、手続きなどをサブリース業者が一括して請け負います。所有者が、入居者と直接かかわることはありません。

「一般管理」の場合でも、不動産本舗では契約締結や管理業務を請け負っていますが、業者によって対応範囲は異なります。親身になって対応してくれる業者を選びましょう。

相続税の対策効果がある

サブリースは一括借り上げなので所有者は100%賃貸している状態とみなされ、相続税の減税につながります。

通常、仲介手数料や広告宣伝費などの費用はサブリース業者が負担しているため、所有者には経費が発生しません。また、収入はサブリース業者から1か所です。会計がシンプルなので、確定申告も楽になります。

サブリースを選ぶデメリットとは

サブリースのメリットをご紹介しましたが、便利なだけに費用の負担は当然あります。任せっぱなしにしていると、リスクも高まります。デメリットを知ったうえでサブリースを検討していくことが大事です。

賃料が安くなる

サブリース業者への管理委託費は、賃料の一部でまかなうことになります。結果的に、所有者の賃料収入は安くなります。一方で、管理業務のわずらわしさから解放され、空室の心配もありません。

所有者一人一人でメリットと感じることやメリットの度合いは異なると思いますので、よく検討してください。

入居者を選ぶ権限がない

所有者はすべてをサブリース業者に任せることになり、入居者を選ぶのはサブリース業者となります。サブリース業者は所有者に代わる大家となります。
サブリース業者も、いい人に住んでほしいと考えるのが普通です。ところが、そうではない悪徳業者だった場合、事態は深刻です。

もしサブリース業者が、空室を埋めるために不審な人でも入居させていたとするとどうでしょうか。滞納しがちな人やご近所に迷惑をかけがちな人もいるかもしれません。

サブリース契約の期間中には所有者が入居者と関わることはありませんが、契約がきれたら所有者自身で物件を管理することになります。そのとき初めて、入居者と直接やりとりすることになるのです。契約期間が終わってからのことも考えると、サブリース業者を慎重に選ぶ必要があることがよく分かります。

賃料が見直される可能性がある

近年、サブリースで問題視されているのが、賃料の見直しです。

テレビコマーシャルや建築前の営業トークとしては「家賃の30年保証が付いていますので安心です」などとうたっていて、管理契約書には「ただし、家賃を相場と合わせるために10年ごとに見直す」としています。
この内容で、何が問題となるのでしょうか。下記より詳しく説明します。

このような問題は、大手建設系業者でよくみられるのですが、まずは所有者に建物の建築を勧め、その物件でサブリース契約を結びます。
所有者は、サブリース業者からの賃料収入で建築費用を返済していくというプランです。

どんな建物も年数がたつにつれて古くなります。
周りに新しい物件ができれば入居率は低くなり、相場と合わせて賃料を見直すことは自然な流れです。
サブリース業者は空室を避けるために賃料を見直しますが、賃料を下げて入居させても大きな利益が見込めないとなると、サブリース業者は10年でサブリース契約の解約を望んできます。このとき、所有者が置かれる状況を想像してみてください。

所有者には、契約時のプランよりも低い賃料収入しかありません。しかし返済は続きます。
入居者に家賃を戻してほしいと訴えたところで受け入れられる可能性は低く、入居者に賃料を増額してもらいたくても消費者保護の観点からいうと難しいでしょう。

サブリース業者が地域から撤退している、担当者が転勤して連絡がとれないとなれば、相談することも難しくなります。契約時のプランは、賃料収入が下がるという想像できる未来を全く考えていないプランだったのです。しかし所有者には打つ手がなく、泣き寝入りするしかないという状況が起こっています。

このように、サブリース事業者が十分に説明しないまま、また所有者が契約内容を理解しないまま契約するとトラブルに発展してしまいます。サブリース業者を選ぶときには、会社の規模や認知度など外側の情報だけでなく、信頼できる会社なのかどうかをよく見てください。

地域の業者なら分からないことや不安なことがあればすぐに聞けますし、普段の仕事への姿勢や評判も伝わってくるのではないでしょうか。

所有者には、サブリース業者を見極める力が必要です。

修繕費用の負担は避けられない

経年劣化による設備不良・故障の修繕やリフォームは、基本的には貸主(所有者)が負担するのが一般的です。
サブリース業者は退去時の原状回復の費用も想定して貸主と契約しているため、修繕費用を貸主に求めない場合もよくあります。

ただし、屋根、壁、柱、基礎など躯体(くたい)の修繕費用は貸主(所有者)が負担することになります。

トラブル回避のために知っておきたいサブリースの知識をご紹介

サブリースは所有者にとってのメリットがある一方で、賃料減額をめぐるトラブルが発生しているという事実もあります。「聞いていた話と違った」「納得できない修繕費用の請求を受けた」といった声もよく聞かれます。

サブリース新法が施行された

こうしたサブリース契約のトラブルを防ぐために、2020年にサブリース新法と呼ばれる、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律が施行されました。契約をする際に理解しておきたいことは次の通りです。

  • 契約期間中や契約更新の際に、家が古くなっていくのに合わせて賃料が減額される可能性があることを知っているか。
  • 契約期間中でも契約が解約される可能性があることを知っているか。
  • 原状回復のための費用や大規模修繕費用は原則、オーナー負担であることを知っているか。そのための積み立て、プランに入っているか。
  • 契約締結前に重要事項の説明、契約締結時には書面の交付があることを知っているか。

業者が故意に事実を伝えない、または不実のことを伝える勧誘行為は、不当行為に該当する可能性があります。
メリットのみを強調して、賃貸事業のリスクを小さく見せる表示をしている場合は、誇大広告に該当する可能性がありますのでご注意ください。

原則貸主都合による解約ができない

滞納や近隣への迷惑行為など、正当な理由があれば解約できますが、基本的には貸主都合による解約はできませんのでご注意ください。

サブリースが向いている所有者とは

サブリースのメリットをより実感できるケースを紹介します。
サブリースはこのような所有者に向いています。

賃貸経営に慣れていない人

空室が多いのでなんとかしたい、修繕が必要だとは思うけど投資するのは怖い、どうしていいか分からない…。
このように賃貸経営に慣れていない場合、空室対策や巨額投資で修繕するのは負担が大きいはずです。サブリース業者によっては、業務や手続きだけでなく、物件を活かす方法も提案してくれます。

賃貸管理にかける時間がない人

お忙しい方でも、管理にかかわる一切の手間が省けるので賃貸物件を持つことができます。投資物件を増やすことも可能です。

賃貸経営を安定させたい人

サブリースの場合、管理費用は多めにかかりますが、滞納保証や家賃保証があるので家賃収入が安定します。賃貸経営を安定させたい、物件を維持しておきたい人におすすめです。

海外にいることが多い人

所有者に代わって専門業者が管理してくれるサブリースは、賃貸物件が遠い場所にあり実際の管理業務ができない場合にかなり有効です。

所有者が海外にいると、トラブルがあっても時差などで迅速な対応が難しくなります。サブリースなら、サブリース業者が貸主に代わり、すべて迅速に対応してくれます。

サブリース業者の選び方をご紹介

サブリースの成功は、選ぶ業者によって大きく左右されます。不動産取引のプロとして賃貸需要に精通していることはもちろん、事業が安定し、行政処分履歴がないなど信頼できるサブリース業者を選びましょう。

宅地建物取引業の許可番号は、数値が大きいほど不動産業を長年運営していることを示しています。業者の信頼と安心をはかる一つの指標になります。

また、普段の生活で出会うことも多く誠実な営業が評判の地元業者なら、信頼度は高いといえるでしょう。近くにオフィスがあれば、訪問してみてスタッフと信頼関係が築けそうかを自分で感じることもできます。
サブリースは長期にわたる契約です。所有者に寄り添ってくれるかどうかどうかはしっかり確かめておきたいことです。

先ほども言いましたが、サブリースは長期にわたる契約です。
定期的に家賃が振り込まれているといっても、定期的に現状報告をしてくれる業者の方が安心ですよね。
任せるといっても任せっぱなしは危険です。コミュニケーションがとりやすく、信頼できる業者を見つけてください。

広島でサブリースを選ぶのなら不動産本舗がおすすめ

不動産本舗では、不動産取引は人生を成功させる手段の一つだととらえています。サブリース業者として選んでいただくことは、所有者のお客様とともに人生を歩むパートナーに選んでいただけたのだと気を引き締めて対応させていただいています。

古い物件で所有者が家賃収入を諦めかけていた物件でも、当社のノウハウで活路を見出した事例が数多くあります。

例えば、古い物件を一括で借り上げ、当社のノウハウで付加価値を付けて新たに貸し出します。事前に借り手を見つけておき、当社負担で借り手の要望に合わせた修繕を施します。所有者には全く負担なく、入居者にとってはより魅力的な物件となり、サブリース業者である当社には付加価値分の利益が見込めます。また、街中の空室を活かすことで、地域の活性化にも貢献できます。

私たち不動産本舗は、所有者にはもちろん入居者や地域にとっても幸せな不動産取引となることを目指しています。地域密着でお客様と対面し事業に取り組む不動産本舗なら、「三方よし」のサブリースをお約束します。

まとめ

サブリースをするという大きな決断を安心して進めるためには、信頼できるサブリース業者の存在が不可欠です。不動産本舗ではお客様の思いをしっかりと聞かせていただき、ご希望をかなえるための方法を幅広くご提案させていただきます。

電話、メール、Zoom、LINE、FaceTimeからお問い合わせ可能です。
ご都合のよい方法で、お気軽にご相談ください。

信頼できる業者を見つけ、不動産取引の成功につなげられることをお祈りしています。

 

記事を書いた人

葛城 正臣
葛城 正臣
東広島市で産まれ、前職から不動産業に携わって約25年、お仕事を通じて地域の皆様に育てていただきました。業者都合の提案ではなく、お客様にとって本当に価値のあることは何かを考え、本物の価値を提供することが、私の使命と感じています。お困り事、お悩み事がございましたら、まずは当社にお気軽にご相談下さい。