こんにちは不動産本舗です。
土地は大自然から私たちが預かっている資源です。
土地を有効活用するということはどういうことでしょうか。
土地を持っていたら税金がかかったり草が生えたり相続でトラブルが起こるなど様々な問題が発生します。
また、土地を利用して地代を得たり、生活や商いの基盤になるなど社会に貢献することも出来ます。
今回は土地を有効的に活用する方法についてお伝えさせていただきます。

土地を有効活用するべき理由とは？

税金がかかる

土地を維持するために税金がかかるということは、考え方にも寄りますが、『あなたが国から土地を借りて、税金という名の地代を支払って預かっている』ということが言えます。
せっかく地代を払って土地を預かっているのですから、有効に活用しない手はありませんよね。

 土地を所有していると様々な税金がかかります。

• 固定資産税
  • 不動産などを所有する方に課せられる税金で、その年の1月1日の時点で土地や建物を所有する方に、不動産の所在地を管轄している自治体から納付書が送られます。
• 都市計画税
  • 都市計画税とは、都市計画事業や土地区画事業の費用に充てることを目的にした市町村税で、市街化区域内に土地や家屋を持っている人に毎年課される地方税です。
• 特別土地保有税
  • 地方税法（昭和25年7月31日法律第226号）に基づき、土地の所有、取得に対し、その土地が所在する市町村において、所有者又は取得者に課される税金です。一般的に、土地の取得から10年間に限って課税されます。

維持費用がかかる

有効に活用されていない土地は、除草や清掃などの余計な費用や手間がかかることがあります。

近隣トラブルが起きる可能性がある

放置した土地は、害虫や子供の怪我、ゴミや廃車などの不法投棄、ペットや酔っ払いのトイレ代わりに使われることがあります。所有者はもちろんのこと、地域の方々にも迷惑をかける可能性があります。

東広島で土地を有効活用する王道の方法とは

 マンション・アパート経営

土地を有効的に活用する方法としてはもっともポピュラーな方法です。

マンション・アパート経営のメリット

マンション・アパート経営の利幅は低いですが、安定して収入が得られます。
また、他の方法に比べるとリスクが低いです。戸数が多いので、店舗や倉庫などと違い、市場の動向によって一度に収入がゼロになってしまうようなことが少ないです。
居住用の建物は事業用の建物に比べて、固定資産税の課税標準額が低いため、固定資産税や都市計画税が低く抑えられるということもメリットです。必ずしも大通りに面していなくてもよいこと、ロケーションをあまり選ばなくて良いこともメリットの一つです。

マンション・アパート経営のデメリット

供給過多になりやすい。設備関係のコストが一戸ずつかかるので、建築コストが倉庫や店舗に比べて高いというデメリットがあります。
設備や外壁などのメンテナンスや、入居者同士のトラブル対応も必要です。
また、年数が経つと外観や内装、設備のトレンドが変わるので、入居率を維持しようと思ったら、家賃を落としたり、設備投資することが必要です。

マンション・アパート経営をする際に注意すべき点

• 内外装の修繕費が継続的にかかる
• 環境を整える管理面が重要になる
• 建築会社を信用しすぎない
  • 建築会社は入居付けのプロではないということです。計画段階から不動産業者を含めて検討することをお勧めします。間取り、外壁、音、近隣からの苦情など、入居後に考えられるトラブルを未然に防ぐことになります。
• 家賃保証会社を利用し家賃の未払いを防ぐ
• 家賃収入は低めに試算しておく
  • 入退去が頻繁に起こるので満室であっても、年間家賃収入の８割程度で計算しておくほうが無難です。一括借上げなどのサブリースを利用することも検討しましょう。

賃貸併用住宅

1つの建物に自宅と賃貸が併設された物件のこと。マイホームを持ちながら賃貸経営が叶う。

賃貸併用住宅経営のメリット

自宅をアパート・マンションに立て直し、そこへ自分も居住するという方法がポピュラーです。自宅を建てたローンを家賃収入で賄うという効率的な方法です。自分が住まなくなっても賃貸住宅の１室として自宅を貸し出しやすいというメリットがあります。

賃貸併用住宅経営のデメリット

入居者と大家が同じ場所へ住んでいるので、細かな事が気になる方はストレスを感じることがあるでしょう。また、自分が住むことにより、収益率は低くなりますし、ビル自体を売却する時に自分も退去せざるを得なくなるので売却しにくいというデメリットもあります。

戸建賃貸

戸建賃貸のメリット

1. 相続発生時に分割しやすい、一戸ずつ売却できる。
   （例：３棟建てて３名へ相続させる等。）
2. マンション・アパートに比べ、投資額が少なくて済む。
3. 音などの入居者同士のトラブルが少ない。
4. 収納が多い等の理由で退去率が低い。

 

戸建賃貸のデメリット

1. 収益率は高いが、投資額が少ないため、実質の収益額が低い。
2. アパートに比べ一戸建築の費用がかかるため、地価の高い場所にはむいていない。

駐車場経営

コインパーキングもしくは月極駐車場をつくる方法。
1つの敷地をコインパーキングと月極部分に分けることも可能。

駐車場経営のメリット

1. 建物を建てるよりも初期投資が少なくて済む。
2. 短期も可能である。
3. 管理・運営を専門業者に任せることができる。
   （コインパーキング等）
4. 他の用途に転用しやすい、売却しやすい。
5. 借地借家法の適用をうけないので解約しやすい。

駐車場経営のデメリット

1. 建物を建てる活用方法と比較すると収益が低い。
2. 建物があるより更地の方が固定資産税が高い。

土地有効活用王道の方法まとめ

賃貸経営はモノづくりとコトづくりのバランスが大切です。
モノは信頼できる建築会社、コトはご家族・信頼できる税理士・信頼できる不動産会社とじっくり相談して、チームワークでつくりあげていくことをお勧めします。
失敗している土地活用の経験者と話をして失敗の原因を探ってみると、「建築会社、金融機関や不動産会社の営業が何度も訪問してくれたから」「近所のみんなが建てているので自分も建てた」「アパート・マンションオーナーになってみたかった」など、どちらかと言えば感情的な理由で建てた方が多いようです。
まずは自分がやろうとしていることが、地域のためになるか、家族のためになるかをご家族と一緒に考えましょう。
信頼できる税理士・不動産会社を選び、立地が向いているかどうか、どこの建築会社を選ぶか、収支はどうか、相続後はどうなるか、入退去の運用をどうするか、税金対策として有効か、を一緒によく考えてから始めましょう。

税理士は直接知っており信頼できる税理士を選ぶことをお勧めします。
業者の紹介の税理士でも良いですが、その場合、どうしても業者にとって不利な話はしにくいと思いますので、気になることはうやむやにせず、遠慮なく質問することをお勧めします。
有効活用の結果が現れるのは数十年先の事になります。
信頼して頼っていた業者や担当者がその時にいるかどうかはわかりませんので、業者に頼りきりにせず、自ら情報を収集し、考えて方針を決める事が大切です。
土地有効活用の方法は、土地所有者それぞれが置かれた状況によって異なります。
他の人がやっていること、流行り、などに惑わされることなく冷静に理論的に判断して決めましょう。

土地の売却も有効活用の一つである

ここまでは土地を保有しながら有効活用する方法をお伝えして参りましたが、売却することも有効活用の一つだと言えます。
貸すという選択肢ではなかなか効果が上がらないような土地の場合、リスクを負って投資するより、売却し、貸しやすい場所を購入するという選択肢もあります。
先祖代々から受け継いできた土地に執着する気持ちもよくわかりますが、ご先祖様は子孫が困らないようにと大事な土地を受け継いでこられたはずです。街や時代の変化に柔軟に対応することによって、資産の価値が上がると思えば良いと思いませんか。

例えば、「広いけれどアパートを建てても高い入居率が見込めない土地を売却して、狭いけれど街なかの大通りに面した土地を購入しアパートやテナントビルを建てる」といった活用方法です。

まとめ

私たち不動産本舗は、皆様が置かれている状況・思いをしっかりとおうかがいし、外部環境を踏まえたご提案を心掛けております。
また、司法書士、税理士、弁護士、或いは、お客様がお世話になって来た他の不動産業者の方々とチームを組み、一緒にお客様の問題を解決していきます。もしお悩みなら、一度ご相談下さい。
お客様の状況によっては、当社が最終的に土地を扱うことにならなかったとしても、きっとお役に立てるのではないかと思います。

さて、次回はみなさんが家を売却される際にとても気になる「家を高く売る方法とは？損をせずに売却成功を叶えるポイントをご紹介」です。次回もぜひご覧ください。