こんにちは不動産本舗です。

家を購入するときは、現金一括で購入される方は少なく、大抵の場合銀行などの金融機関でローンを組みます。一般的には２５年～３５年で組むことが多いです。購入後、転勤・離婚・住み替えなどにより売却を検討される方も少なくありません。その時必ず聞かれることは「ローンの残債が残っているのですがどうしたらよいですか？」というご相談です。今回はそのことについてお話ししましょう。

 

ローン中も家は売却できる！

まずは家のローンの残債を確認しよう

ローン中に不動産の売却をする場合は、まずは、いくら残債が残っているのかを確認することが先決です。なぜなら、残債額以上の金額で売却しないとローンが完済出来ないからです。借金の担保になっている物件を購入する人はいませんので、「完済して担保を外す」という事が必要になります。

残債の確認方法

現時点での残債額は、ローンを組んでいる金融機関へご本人が問合せし、確認してください。

売却したお金でローンは完済できる？

ここで注意すべき点は、売却したお金でローンを完済するためには、不動産会社へ支払う仲介手数料や、司法書士へ支払う登記費用などの売主が支払うべき諸費用を含んだ金額で売却しないと、ローンの完済ができないということです。現金がある方は前もって、事前にローンを完済し手続きしておくことも出来ますが、多くの方は売却したお金でローンを完済されると思います。売却の話が決まったら早めにローンを組んだ金融機関へ声をかけてローン完済への手続きを確認しましょう。

家のローンがたくさん残っていても売却できる？できない？

転勤や離婚など様々な事情により、購入して２－３年で売却を検討される方もおられます。その場合、当然のことながらローンがほとんど残っている場合が多いです。そうなると、新築購入時よりも高く売却しないとローンが完済出来ない場合さえあります。普通に考えると、新築より高い中古住宅は売れませんよね。そういう場合はどうやってローン中の家を完済させたらよいのでしょうか、以下の方法が考えられます。

①購入した時以上の価格で売りに出してみる。

　土地の希少価値が高い場所や相場が上がりつつある場所に有効です。人口増加を続けている東広島市の場合、中心市街地の特定の場所では可能性が十分あります。また、特別な事情で買主がどうしてもその物件を購入したい場合もあるので、その可能性に賭けてみてもよいでしょう。注意点としては、いつまでも高い金額で出していても売れない場合、その間もローンの支払は続き、建物は古くなりますので、あらかじめ期限を切っておくこともお勧めします。　相場から高い金額から始め徐々に金額を下げていくという作戦にした場合、「まだ下がるのではないか」という買主の心理が働きます。　結果的に、ローン中の家を相場よりも安い金額での売却になる場合もありますので、ご注意ください。　

②ローンの残債金額より低い金額で売り出す場合。

ローン残債金額以上の価格で売り出しをしたが、なかなか買い手が見つからない場合、思い切ってローン残債金額以下の価格で売却することも一つの手段です。例えば２５００万円の残債がある場合、２３００万円で売却すると２００万円の差額は、手持ち資金などで補填することになります。一見損をした感じがしますが、結果として、早く決断したため２００万円の差額だけで済んだとも言えます。

③問題先送りパターン：賃貸に出した後、タイミングを見て売却する

ローン中の家を売却する際、不足額を手持ちのお金や借りたお金で補填するのは嫌ですよね。但し、そうしている間にも、ローンの支払は続き建物は古くなります。中古住宅として売りに出しても何年も売却できないこともあります。住まない家に何年も支払を続けている人もまれではありません。そこで賃貸住宅として貸し出した後、タイミングを見て売却するという選択肢があります。月々のローンを家賃で穴埋めするという方法です。但しその場合、以下のようなリスクが考えられます。

　１）マイホーム用のローンで組んでいる場合、賃貸に出すと、金融機関から一括返済や事業用ローンへの変更を迫られる場合があります。
　２）借主の使い方によっては、家の傷みがひどく物件の価値が極端に下がる場合もあり、数百万円も損をすることもあります。昨今は、いくら賃貸借契約書へ記載していても、借主に対して修繕費の全額を負担してもらうことは不可能ですので、十分に注意しましょう。
　３）一度賃貸に出すと借主の意思で退去しない限りは、原則的にこちらから退去してもらうことが出来ません。その場合、賃貸借期間中に購入したいという人が現れても、すぐには売却が出来ずタイミングを失います。その場合、定期建物賃貸借契約という契約の方法もあります。

 

 

ローン中の家の売却を成功させるコツとは

正直なところ、コツがあれば私も知りたいところです(^^;)　　が、これまでの経験から確率的に高いことをお話ししましょう。

 

売却する家を空っぽにしておく

実家などの移り住める家があれば引っ越しを行い、家財や不要物を処分します。我々が物件案内をする上で、生活感のある家、つまり所有者の生活が感じられる家でない方が好ましいです。　例えば、離婚して家を売却される場合、生活しておられた痕跡が残っていると、今から新生活を送ろうとしている買主にとってはあまり良いイメージではありません。　逆に家財があることがプラスの効果がある時もあります。それは、整理整頓・清潔にしておられる場合です。これから始まる明るい生活をイメージされるからです。

金融機関に相談

懇意にしている不動産会社がない場合は、ローンを組んでいる金融機関に相談してみるという方法も一つです。　金融機関はローンの残債についても詳しく知っており、また、次の買主にも引き続き住宅ローンを組んでもらいたいので、不動産会社などへ働きかけ、積極的に買主を探します。　

ローンの残債がある場合は、「売り先行」

売り先行とは、現在の家を先に売却してから新たな住まいを購入することです。売り先行のメリットは、先に住まいを売却するため、資金の確保ができることです。デメリットは、次の住まいの購入まで一時的な住まいの確保が必要なことです。

こういったデメリットを解消するための、当社の取り組みを紹介します。

・住み替えしたい新たな住まいの売買契約を締結し、新たな住宅ローンの承認を得ます。

　↓

・当社が、現在のローン中のお住まいを買い取り、ローンを完済していただきます。

　↓

・新たなお住まいの引き渡しを受けるまでの間、そのまま住んでいただきます。（約１~3ヶ月）

　↓

・新たなお住まいの引き渡しを受け、引っ越します。

★メリット★
仮住まいの家賃がかからず、引っ越しが１回で済みます。
※ケースによっては、本取り組みを適用出来ない場合もあります。

「買い先行」の場合

買い先行とは、まずは新たな住まいを購入してから現在の住まいを売却することです。現在のローンが残ったままで新たな家のローンを組むということになります。金融機関によって様々な融資の商品はありますが、金利が高いなどリスクもあります。

まとめ

様々な事情（転勤、離婚、ご近所トラブルなど）で、ローン中にご自宅を売却しなければならないことは、珍しいことではありません。ローンが残っているからといって、諦めずに、可能性を探ってみることをお勧めします。面倒なことも多いですが、リスクを予測して回避策を考えつつ、メリット・デメリットを知って選択をすれば、新たな生活へ踏み出すことも可能です。まずは、信頼出来る不動産会社や金融機関に相談しましょう。

次回は「不動産を売却する際の注意点」についてお話ししたいと思います。
どこに注意すればよいのか、その注意点がわからないですよね？
次回も必見です！