家や土地、不動産を売却したい！ 自分でできる相場の計算方法とは？

こんにちは不動産本舗です。
家や土地、不動産の売却は、「売りたい」と思うだけでは成立しません。「買いたい」と思っていただくことが大事になります。いくらで売り出せば、スムーズに売却できるのでしょうか。安く売ってしまった、高く買ってしまったなど、後悔のない適正価格はいくらなのでしょうか。とても難しい問題です。

最終的に不動産会社に売却を依頼するとしても、自分なりに相場観を持っていないと提示された価格が高いのか低いかを判断できません。
納得のいく売却を実現していただくためにも、自分でできる相場の計算方法を解説します。

家の売却相場を自分で調べる方法とは

売却相場は時々刻々と変化するとても曖昧な数値です。相場だけに当然絶対的なものはありませんが、公表されているいくつかの数値から「この状況ならこのくらいの価格だろう」と予想することができます。不動産会社の力を借りずに、自分で売却相場を調べる方法は次の通りです。

購入額と築年数から売却相場を調べる

国税局は家の構造により耐用年数を定めています。金融機関は住宅ローンがどのくらいの年数で組めるかの一つの基準とするようです。木造の家では22年です。購入時2200万円の家は、22年たつと資産価値は0円になるという考え方です。購入額と築年数からざっくりとした売却相場を割り出せます。鉄骨造で34年、鉄筋コンクリート造で約47年です。但し、あくまでも税法上のルールであり、最近の家屋は、実際にはもっと長く使用できると思います。
家の評価は耐用年数や性能だけでなく、住みたいと思えるか、という心理的な面も価格に大いに反映されます。こまめな通気がされているか、外壁塗装のメンテナンスがしてあるかなどのお手入れ具合や、お子さんやペット、喫煙のあるなしも影響します。大手ハウスメーカーや信頼できる地元工務店が建てた性能評価の高い家ならリフォームして使いたいという需要があり、家の評価は高くなります。家財が多く壁が見えないほど散らかっていると住みたくないですよね。当然、評価は下がります。

過去の売却事例から売却相場を調べる

過去の売却事例ですから、実際に売れた価格が分かります。しかし、一般の方がその情報を入手する手段はほとんどなく、不動産会社に聞くか、実際に売った人に聞くくらいしか方法はありません。

たいていの不動産会社は、不動産会社同士で売却事例を共有しています。有料のサービスですが、お客様には無料でお伝えします。それは、当社のお客様になってくださることを期待してのことです。ある程度の営業活動があることは覚悟してください。

実は売却するかは分からない、今のところ売却予定はないが将来のために価値を知っておきたい、不動産会社選びを迷っている、ということもあるかと思います。そんな時は、そのままの気持ちを私たちにお伝えください。お互い正直に話すことは、気持ちのよい交渉を実現する第一歩だと考えています。

土地の売却相場を自分で調べる方法とは

土地は耐用年数という考え方がなく、当然、購入して年数がたっても価値は変わりません。土地は「今、いくらか」ということが重要になります。不動産会社に聞いていただくと売却相場はすぐに分かりますが、自分で調べる方法として以下をご紹介します。

実勢価格から売却相場を調べる

実勢価格とは、市場で実際に売買される価格です。実勢価格は私たち不動産会社が最も参考としているのが実勢価格です。不動産の情報サイトや不動産雑誌などを見て、売却したい土地に近い土地の価格を調べることができます。
このときに注意しなくてはいけないのが、広告の価格は売り出し価格であり、実際に売れた価格ではないという点です。

また、土地にある建物が古く、長く利用出来ない、またはリフォームに多額の費用がかかると判断した場合は、解体する方向で考えます。解体費用は延べ床面積1坪あたり5～6万円ほどみて、30坪の土地なら150～180万円がかかります。土地の値段から解体費用を引くと売却価格が出てきます。解体費用は、道路の広さ、重機・車輌の置き場所の有無、アスベストの有無、庭木や石などによって変わってくるのであくまでも概算だと思ってください。

地価公示価格から売却相場を調べる

地価公示価格とは、国土交通省が1年に1回発表する適正な地価の形成のために定めた土地取引の指標となる価格です。新聞やテレビのニュースなどで、今年の地価の同行を発表しているのは、この価格を元にしています。調べる方法は国土交通省のホームページから誰でも確認することができます。後に紹介する路線価や固定資産税評価額よりも実勢価格に近く、不動産のプロもよく参考にする数値です。

売買事例をもとに基準地価が算出されるため、事例がなければ基準地価もありませんので売却したい土地の地域の基準地価がない場合もあります。
国土交通省のホームページ
https://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=0&TYP=0

路線価から売却相場を調べる

路線価とは、国税庁が決めた都市部の道路に面している標準的な宅地の１平方メートル当たりの価格のことです。相続税・贈与税の計算に使われます。地価公示価格ができてから、当社では査定にはほとんど使わなくなりました。
国税庁のホームページで確認できますが、路線価が定められていない地域も多いので、売却したい土地の近くの路線価をもとに売却相場を予想できます。
路線価は実勢価格や公示価格よりも２～３割低く設定されていることが多いので、そのままの価格を採用されないようご注意ください。

国税庁のホームページ
https://www.rosenka.nta.go.jp/

固定資産税評価額から売却相場を調べる

固定資産税を算出する評価額も、売却相場を考える指標の一つになります。市区町村が定めている価格で、路線価と違って国土全てに定められており、毎年１回土地建物の所有者全員に届く固定資産税等の請求明細書に記載されているため、比較的調べやすい数値です。
路線価と同様に町の変化が価格に反映されやすく、3年ごとに見直されています。価格の変動はゆっくりです。
固定資産税評価額は、親戚同士で「ただというわけにはいかないし、でも儲けたいわけでもない」といった場合などに便利です。価格の根拠として、お互いが納得でき、後腐れのない方法と言えます。
固定資産税評価額は実勢価格や公示価格よりも３割程度低くめに設定されていることが多いので、そのままの価格を採用されないようご注意ください。

不動産の売却相場を自分で調べる方法とは

売却相場を自分で調べる方法をいくつかご紹介してきました。売却相場を正確に割り出すには限界があります。売却相場を調べるなら、不動産会社に聞いていただくのが最善の方法だと思います。

家や土地など、不動産の売却相場を自分で調べる時の注意点とは

最終的に不動産会社に聞いていただくにしても、全ての不動産会社が情報を網羅しているとは限りません。最近の売買事例情報をあまり持っておらず、過去の肌感覚で相場を出している不動産会社もあるのが現状です。

だからこそ、事前に自分で相場を調べておくことが大切です。不動産会社から引き出せる情報の量も質もよくなります。

売却に影響を与える要素を加えて相場を予想する

前述の「購入額と築年数から売却相場を調べる」の欄でも簡単にご説明しましたが、改めて以下に家の売却に影響を与える要素をまとめてみます。

プラスの影響

• 家がきれいに使われている
• リフォームされている
• 大手ハウスメーカー、地元のしっかりした工務店によるものである
• 土地の形が良い
• 町の発展が見込める　など

マイナスの影響

• 間取りが特殊
• 子供、ペット、喫煙、におい（カビ臭いなど）
• 土地の形が変形地である
• 周りに高い建物がある、できる
• 心理的な事件や事故があった
• 物件を手放す理由が離婚や破産などである

「間取りが特殊」というのは、料理好きで1階と２階にもキッチンがある、リビングから車を眺められるビルトインガレージがあるなど、自分の趣味にこだわった間取りです。注文住宅の醍醐味ではあるのですが、趣味が違う人にとっては全く必要のない間取りになりがちです。特殊な間取りはマイナス要素となることが多いです。

売り出し価格と実勢価格の違いを押さえる

売り出し価格は、基本的に値引きを前提に価格設定されていることが多いです。
売主の希望で高く売りたい場合は、売り出し価格が高めに設定されています。売り出し価格と実勢価格は違うことを頭に入れておいてください。

なかなか売れないとき、不動産会社が買い取ることもあります。その場合は、相場の2〜3割引きになることが多いです。

最新の情報を用いる

売却経験のある方に多いのですが、「前に〇〇万円で売れた」と過去にこだわり、今の相場とかけ離れていることがあります。過去の情報は、自分にとって都合のいい情報だけが記憶されていることが多く、例外や思い違いもよくあります。

また、家の場合はトレンドがあります。昔は和風の庭園が人気でしたが、今は洋風が人気です。また、10年前の最新の住宅設備は、もはや過去のモデルです。過去の情報に執着していると、正しい相場は見えてきません。

自分で計算した売却の相場は目安である

ご紹介した方法で割り出した売却相場は、あくまで目安です。最終的には、信頼できる不動産会社とよく相談して決めましょう。不動産会社選びのコツはこちら
リンク　【東広島】不動産売却はどこがいい？売却の動向や相場もご紹介 – 株式会社不動産本舗 (fudosan-honpo.jp)

【2023年版】家・土地・不動産売却の動向とは

今、中古市場が活性化しています。マンションも戸建ても、リフォーム前提で安く購入し、自分好みにリフォームする人が増えています。
中古人気の背景には、建築資材の高騰があります。高騰率は以前の1・2倍〜1・5倍といわれ、まだ上昇するとみられています。だからこそ、新築を諦め、中古市場に注目が集まっているのです。買いたい人が増えているのですから、相場も上がっています。

売却相場が購入価格よりも高くなっていることもあります。過去10年前のマンションは、建築費用が安く金利も低かったため、今よりもお得に手に入れることができました。
中古市場の活性化はまだまだ続くと考えています。

不動産本舗がご提案する売却の適正価格とは

 

当社の考える適正価格とは、売主も買主も極力不満の残らない価格のことです。
例えば、お客様が1000万円で売りたいと言われ、相場は800万円だとします。お客様は借金返済のためにどうしても1000万円が必要という事情があるため、不動産本舗ではまずは1100万円から始めてみようと提案します。その時、買主に「この土地は少し高めです。売主の事情で高くないといけないんです」と聞かれても聞かれなくてもお伝えしています。

「そんなことをしたら売却できないのでは」と心配されるかもしれませんが、土地の高い安いはご本人の判断です。高めの価格設定でも、どうしてもその土地がいい、その家が気に入った、探していたエリアでやっと見つかった物件ならば喜んで買われます。
買主と売主の需要と供給が一致すれば、お互いに幸せな売却が成立します。それこそが適正価格ではないでしょうか。

データに基づいた相場価格

当社では、地価公示価格や売却事例、固定資産税評価額といったデータを根拠とし、さらに当社が持つ買主情報をもとに相場価格を決めていきます。よりリアルな価格と言えます。

お客様に合わせた個別の売却価格

売主には高く売りたい事情があり、買主には欲しい理由があります。
早くお金が必要な場合は、当社で買取もしています。根拠のある価格の設定を意識していますのでご安心ください。

まとめ

「（不動産会社に）安く売られた」「高いものを買わされた」というマイナスな感情は忘れることができません。そんな感情が一生ついて回るのはとても残念なことです。売主にも買主にも幸せになっていただける最良の出会いを見つけること、それが不動産本舗が目指す不動産売却です。
お客様に喜んでいただき、お客様と一緒に喜ばせていただきたい、それが私たちの願いです。