東広島で売りたい！不動産売却の流れとは

こんにちは不動産本舗です。

よくお客様から「不動産売却の流れ」を聞かれます。
皆さん不動産売却の流れがわかりにくく、漠然とした不安をお持ちのようです。
その皆様の不安を払拭するべく、不動産売却の流れをご説明いたします。
今回はご自宅の売却を例にお話しいたします。

1.家族と話し合い決める

不動産会社へ不動産売却を依頼する前に、まずはご家族で話し合われることをお勧め
いたします。
なぜなら、ご自宅には有形無形で関わっている方がおられます。
一度その方々へ売却したい旨をお話しされることをお勧めします。

不動産会社へご相談され話が進んだ後に、ご家族間の問題で取りやめる方もおられます。
まずは、身近な方々との意思疎通を取ってからスタートしましょう。

2.不動産会社に売却の相談をする

身近な方々との意思疎通が取れたら、実際に不動産会社へ不動産売却の相談をします。
以前もお話ししましたが、おさらいしましょう。
不動産を売却する時の大きなポイント「不動産会社選び」です。

１）不動産会社を選ぶコツ

1. 依頼する会社は１社に絞る
2. ３カ月で媒介契約を見直す
3. 物件の資料や広告の内容が分かりやすい
4. スタッフの誠実な対応

　詳しくはこちら「不動産会社の選び方」へ

 

上記のように不動産会社を選んだら、電話でアポイントを取ります。

２）当日不動産会社へ持っていくもの・確認しておくこと

• 固定資産税の評価額（春に郵送されます）
• どこからどこまでが売りたい範囲か
• 心理的瑕疵を含めた歴史を説明（引き継ぐこと）
• 家の図面
• 建築許可確認書
• 権利書の有無
• 登記簿がご自分の名義か否か
• 相続登記が終了しておられるか否か
• いつまでに売却したいのか（引っ越し先の有無）
• いくらぐらいで売却したいのか（いくらくらい手元に残したいか）

３．媒介契約を結ぶ

続いて、「媒介契約」を締結します。
媒介契約については以前お話ししましたが、おさらいしましょう。

不動産仲介のことを「媒介」といいます。
複数の会社に依頼できる契約の「一般媒介契約」と、１社に絞って依頼する契約を「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」があります。

媒介契約の種類についての詳細はこちらをご覧ください。

４.売り方の戦略を立て、販促活動を行う

続いて、不動産会社と売り方の戦略を立てます。
その際、ご自宅の長所・短所をしっかりと伝え不動産会社はそれをもとに、物件掲載をします。

自分が長所だと思っていたことは以外にそうではなかったり、逆に当たり前だと思っていたことが以外にアピールポイントだったりしますので、そのあたりも時間をかけて
不動産会社と一緒に戦略を練りましょう。

５.購入希望者と条件交渉を行う

売り出した価格でそのまま売れるとは限りません。　
売主に代わって、購入希望者との交渉を行うのは、不動産会社です。
その点でも不動産会社と媒介契約を締結するメリットがあります。

よくあることとして、口頭での値引き交渉があります。
コツとしては、口頭ではなく「いくらで購入します」という意思表示として購入申込書（買い付け証明書）などの書面を出してもらうことをお勧めします。
口頭で値引き交渉に応じると、次々と値引き交渉が行われていくケースがありますし言った言わないというトラブルに発展することがありますので注意が必要です。

売り出し直後に値引き交渉があった場合は、１週間、正規の価格で購入してくれる方を待ってみるなど、焦らずゆっくり構えて、すぐに値引きに応じず様子を見ることをお勧めいたします。

また、土地家屋調査士に依頼する境界確定費用、解体やゴミ処分にかかる費用、建物や設備機器の修理費用、未登記建物の登記費用などの負担をどうするかも、契約前に明らかにし自分の意志を不動産会社を通じて買主へ伝え、トラブルを未然に回避することもお勧めいたします。

 

６.買主と売買契約を結ぶ

条件交渉がある程度整ったら、いよいよ売買契約の締結です。
ここがプロである不動産会社の腕の見せどころです。
不動産会社は、あらゆるトラブルを避けるために、法的知識や経験を基に「売買契約書」「重要事項説明書」などの書類を作成します。

ここで売主が注意すべき点は、ネガティブな情報を隠さず不動産会社へ伝えることです。
売買契約書を締結した後で、ネガティブな情報を買主が知った場合は、契約違反となり裁判沙汰になる事例も多くあります。
自分ではネガティブな情報だと思っていることでも、実はポジティブな情報だということもよくあるのでどんな些細なことも、余すことなく不動産会社へ伝えましょう。

１）契約から引き渡しまでの約束事

売買契約書には、契約後引き渡しまでの間に売主・買主それぞれが行う約束事を記載します。

例えば以下のようなことです。

• 境界の確定
• 融資の手続き
• 建物の修繕
• ゴミの処分
• 未登記建物の登記
• 抵当権抹消手続き
• 相続登記の完了　　など

 

売買契約書が作成されたら、契約締結前にきちんと内容に目を通してください。
売主と不動産会社の認識の違いで契約後にトラブルになるケースもあります。
わからないことがあれば不動産会社へ納得いくまで確認することをお勧めします。

２）契約締結の方法

契約締結の方法は以下２種類があります。

• 不動産会社立会いのもとで買主と対面で締結を行う方法
• 不動産会社が売主と買主別々に締結を行う方法

大事にしてきたご自宅をどんな人に引き継ぐのかを知っておくため、出来れば対面で契約を行うことをお勧めします。

 

３）契約締結の方法

契約締結時には手付金の授受を行います。
手付金の額は通常、売買代金の１割以下で設定することが多いです。
手付金を設定する意味は、大きくは購入意思の表明です。
また、万が一に備えて、契約締結後の違約金としての役割もあります。
授受した手付金は、売買代金に充当されます。
手付金は必ず、契約締結日に授受することとなります。

７．決済引き渡しを行う

契約時に取り決めをした「それぞれが行う約束事」を完了したら、次はいよいよ決済（引き渡し）を行います。決済日は、通常１ヶ月～２ヶ月位のタイミングで設定することが多いです。

１）決済時に準備するもの

売主が決済時に準備するものは以下のとおりです。

• 権利証（登記識別情報通知書）
• 実印
• 印鑑証明書
• 運転免許証、マイナンバーカード等の身分証明書
• 通帳
• 銀行印
• 契約時に渡された契約書類
• 鍵その他関連図書　　　　　等

２）決済の流れ

一般的な決済の流れは以下のとおりです。

• 買主の融資先の金融機関に集まる
  
• 集まるのは、売主、買主、仲介不動産会社、司法書士ですが、場合によっては売主の抵当権者も同席します。
• 司法書士が準備した登記移転手続きの書類に押印する。

　この場合の押印は、売主は実印、買主は認印で行うことが一般的です。

• 融資実行および振込手続きを行います。　買主が融資を利用しない場合は、現金の入金手続きを行います。この時に、仲介不動産会社、司法書士などへの支払いを振込または現金で行います。
• 鍵その他関連図書などの引渡しを行います。

 

３）決済時のポイント

• 一同に介して決済を行うのは「登記」と「お支払い」を同時に行う必要があるからです。
  実際の登記手続きは法務局で行いますが、司法書士へ委任することにより、登記手続きを完了したとみなします。また、関係各所へ支払う費用を確認しながら支払うことにより、支払漏れなどのトラブルを回避する意味もあります。
• 融資の実行から売主の口座の入金まで、３０分～１時間程度かかることが多くあります。
  その時に、ご自分の家の歴史やご近所の様子や良い思い出などをお伝えすると、買主に喜んでいただけることでしょう。

私たちが行う決済の中には、売主が買主に対して「買ってくれてありがとうございました。
良い人に引き継いでもらってよかったです」と告げられる場面も多くあります。
お金をいただいて家を引き渡すというやりとりも当然大事なことですが、売主・買主互いが安心して家を引き継ぐことがもっとも大事なことではないでしょうか。

８．不動産売却後、確定申告を行う

家を売って売却益が出た場合、所得税や住民税等が課せられます。１２月３１日までに決済した場合は、翌年の確定申告を行う必要があります。但し、所有していた期間・用途などによって税率が異なり、控除の特例などの軽減措置がありますので、詳しくは最寄りの税務署または税理士へ直接お問合せください。

※参考　課税所得金額算出の計算式
課税譲渡所得金額＝譲渡価額－取得費－譲渡費用－特別控除

９．不動産売却にかかわる費用と必要書類

１）不動産売却にかかる費用と税金とは？　

費用はどのようなものがあるでしょうか？

• 境界確定費用・・隣地との境界線をはっきりさせるための費用。土地家屋調査士が行います。
  
• 建物の修繕費・・買主との交渉により、引き渡しまでに売主負担で建物の修繕を行う場合にかかる費用。　例：屋根や温水器の修理　等
• ゴミの処分費・・空き家などを売却する場合　等
• 未登記建物の登記費用・・建物はあるが登記されていない場合に必要。買主が金融機関の融資を受ける場合には必須。　未登記建物は、古い建物によく見られます。
• 建物滅失登記費用・・以前はあったがすでに解体しており、実際には存在しない建物が登記のみ残っている場合があります。買主に不安を与えないためにも、土地家屋調査士に委任してその登記を抹消しましょう。
  
• 抵当権抹消手続費用・・売主が家を購入した時に融資を受けている場合、抵当権が登記されています。
  ローンの残債が残っている場合はもちろん、完済している場合でも登記上抵当権が残っていると引き渡しが出来ないため、抵当権抹消の手続きが必要です。
• 相続登記費用・・何年も前に相続が発生しているにも関わらず、不動産の登記は以前の所有者のままになっている場合があります。登記名義を現在の所有者へ変更しようとする場合、相続人全員で「遺産分割協議書」によって、相続登記を行う必要があります。
  遺産分割協議書が作成されていない場合は、一から作成することになり、相当な時間を要しますので注意が必要です。
• 仲介手数料・・仲介不動産会社へ支払う費用です。手数料額は売買代金によって異なります。

 

法定手数料の計算式は以下を参照ください。

※報酬額には別途消費税がかかります。
但し、昨今の空家問題対策として、低廉な中古住宅や土地の売買を促進する為に、過分に掛かりがちな調査等の費用を盛り込めるよう、平成30年1月1日より報酬額の改正が行われました。
尚、この報酬額は売主にのみ適用されますので、買主は上記計算式のままです。
​該当不動産の売主の方は下記をご参照下さい。

https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000249.html

不動産売却にかかる税金とはどのようなものがあるでしょうか。

 

２）不動産売却に必要な書類リスト

不動産売却に必要な書類は以下のようなものがあります

• 家と土地の権利証(登記識別情報通知書)・・登記を買主へ移転するために必ず必要です。
• 紛失している場合は、再発行は出来ませんので、資格代理人による本人確認情報の作成を司法書士へ依頼をするのが通例です。
• 固定資産税課税明細・・１年に１度自治体から送られてくる固定資産税納付書です。登記費用の算出に必要となります。
• 家を建築した際の図書・・建築確認書、間取り図、増築図面、などは買主にとって非常に重要な書類です。

まとめ

今回は「東広島で不動産売却を行う流れ」についてお話ししました。
不動産は、高く早く売却することも大事ですが、売主買主双方がトラブルなく、安心して家を引き継ぐことが更に大事なことだと思います。
そのためにも、売主・買主・不動産会社・各分野の専門家が、契約から決済引き渡しまでの手続きを力を合わせて進めていくことが重要になります。

次回は

【東広島】不動産売却はどこがいい？売却の動向や相場もご紹介

不動産売却はどこがいい？失敗しない選び方とは

などをお話ししたいと思います！　

注）各種登記手続きについては、司法書士や土地家屋調査士へ依頼して行うのが一般的ですが、直接法務局で行うことも可能です。