広島・東広島で家を売りたい！3種類の売却方法とは

こんにちは。不動産本舗です。
今回は広島・東広島で家を売却するために知っておきたい基本知識をご紹介いたします。

家を売るには主に3種類の方法があります。

• 不動産会社を仲介して売る
• 不動産会社に買い取ってもらう
• そして個人的な知り合いに売却する

このような場合があります。
それぞれの家の売り方の特徴を紹介します。

仲介

仲介とは、不動産会社に売却を依頼して、買主を探してもらうことです。
メリットといえば、その時点で最も高い金額で買ってくれる人を探してもらえることです。

また、「こんな人に買い取ってほしい」という売主の希望を伝えることができ、買主の選定に一定の影響力があります。
例えば、売主が音楽好きで防音専用の部屋ある家の場合、同じように音楽が好きな人に売りたい、ということができます。

デメリットは、時間がかかる場合があるということです。また、成約した場合、不動産会社に支払う仲介手数料がかかります。

家や土地、不動産を売却したい！ 自分でできる相場の計算方法を解説

買い取り

買い取りとは、不動産会社に直接買い取ってもらうことです。

最大のメリットは、早く現金化できることです。
不動産会社に任せるため、買主との調整や交渉などが一切ないので楽です。

デメリットは、仲介で売るよりも安くなることです。
不動産会社は仕入れ値で買い、手を加えて利益をのせて売却するため、仲介で売るよりも安くなるのです。

個人売買

個人で行う売買ですから、好きな人に家を売ることができます。
個人売買となるため、仲介手数料はかかりません。また、家を売買した際には、登記が必要となります。

登記は自分でも出来ますが、面倒な場合は司法書士を介して登記移転をすればスムーズに出来ます。

しかし、個人売買はトラブルが発生する可能性があります。
相場が分からずに高く売ったり安く買ったりすることや、境界線があいまいで後々揉めることもあります。

友人、子供や親戚などに売る場合でよく行われていますが、お勧めはしません。

特に友人や知人の場合は、トラブルになると人間関係も壊れてしまうことがあるので、敢えて不動産会社に間に入ってもらい、売買することをお勧めします。
その場合は、不動産会社は販売活動が不要になるので、仲介手数料を安くしてもらうようにお願いしてみても良いかも知れません。

「家を売りたい」から「家が売れた」までの流れをご紹介

「家を売る」と決心し、売却が完了するまで流れは以下の通りです。

売却に必要なものを揃える

固定資産税請求明細書、権利書、家や土地の図面、購入した当時の契約書があると、査定やその後の販売活動がスムーズに進み、売却にかかる時間を抑えることができます。

不動産会社に査定してもらう

不動産会社を選んで、いくらで売れるかを見てもらいましょう。
不動産会社選びのコツをこちらで紹介しています。

【東広島】不動産売却はどこがいい？売却の動向や相場もご紹介

不動産会社に依頼し、販売活動を始める

仲介の場合、まずは不動産会社と媒介契約書を締結します。

これは、売買価格、不動産会社に販売活動をしてもらう期間、不動産会社から報告を受けるペース、方法（メールや電話で）、売却が成立した時の仲介手数料などの条件をまとめたものです。
仲介手数料の支払い方法は通常、売買契約締結時と引き渡し時に半分ずつ、または、引き渡し時に一括の2通りです。
不動産本舗では引き渡し時に一括でいただいています。

不動産売買の媒介契約は大きく分けて2種類あります。
複数の不動産売買に仲介を依頼できる「一般媒介契約」と、1社だけに仲介を依頼し他の業者に依頼できない「専任媒介契約」です。

一般媒介契約の方が一見早く売却が決まりそうですが、お勧めするのは専任媒介契約です。
なぜなら、専任媒介契約の方が依頼を受けた会社の責任感が強く、そのお客様のために積極的に広告費をかけ、頑張って売ろうとするためです。

尚、不動産本舗は原則的に専任媒介契約しか受けていません。

不動産会社は業者同士でつながりを持ち、不動産流通機構という共有ネットワークに売却物件を登録します。
専任媒介契約でも情報は広く知られることになり、他の不動産会社が買いたい人を紹介してくれることも期待できますので、結果的に一般媒介契約と同等の効果が見込まれます。

しかし、不動産流通機構に登録せず、情報を公開したがらない不動産会社もあります。

専任媒介契約をする前に、「他の不動産会社さんと、この情報を共有されますか？」と尋ねてみてください。
専任媒介契約でも、契約期間が過ぎれば仲介業者を変更できます。
まずは専任媒介契約で売却をスタートしてみてはいかがでしょうか。

金額、引き渡し時期等の条件の話がついたら、仲介の場合は販売活動が始まります。

販売活動のことでよく問われるのは、売却するための広告費をどちらが負担するのかの問題です。
基本的には不動産業者が負担します。
広告は販売活動の一環ですので、仲介手数料に含まれていると考えています。

買い取りの場合は、査定額に納得できたら、次はいつ、どのように入金するかといった売買契約になります。
不動産会社から購入申込書または買付証明書を受け取ってください。そこには諸条件が記載されています。

契約を交わす際に注意することは、買い取り価格が相場から大きく外れていないか、境界の測量費や登記費用、ゴミの撤去費用などの費用をどちらが負担するかなどです。
売買契約をする前に、しっかりと確認しておきましょう。
こうした説明が不動産会社からきちんとされているかどうかは、その不動産会社の姿勢を表していますので、不動産会社選びの際のチェックポイントです。

家を引き渡す

売却先が決まったら、家を引き渡すことになります。
登記と鍵を相手に渡すと同時に売買代金を受け取ります。

売買契約書に記載された物件とその設備を引き渡します。
家の設備証明書、図面、境界を明示した確定測量図などの書類も渡します。
所有権移転登記の費用は、通常は買主が負担します。自治会の引き継ぎも必要です。

初めての土地だと分からないことも多いと思いますので、当社では自治会へのご挨拶も一緒にさせていただくことが多いです。

確定申告を行う

確定申告を行う 1〜12月に売却したら、翌年に確定申告が必要です。売買代金から、さまざまな諸経費を引いた残りが所得となります。その約2割程度の所得税がかかります。

所得が増えたことによって、翌年の医療費が高くなることもあります。

不動産本舗では、必要に応じて税理士を紹介しています。
有る一定の金額以上の仲介手数料をいただく場合や買い取りの場合は、サービスの一環として、税理士さんに支払う確定申告の費用を当社が負担します。

これは当社独自のサービスとなりますのでご注意下さい。

家の売却に必要な書類と費用・税金をご紹介

次に、家の売却を進める際に必要なものを紹介します。

書類

家を売るときには、事前に以下のような書類が必要です。
不動産会社が必要なタイミングで書類を教えてくれますので相談してみてください。
すべてがそろっていなくても売却活動は可能ですが、事前にできるだけ書類を準備しておくと後の手続きがスムーズです。

必要な書類

• 土地・建物登記済証、登記識別情報（いわゆる権利書）
• 固定資産税・都市計画税納税通知書
• 本人確認書類・実印・印鑑証明書・住民票
• 確定測量図・境界確認書
• パンフレット・管理規約・管理組合総会議事録など（マンションなどの場合）
• 建築確認通知書・検査済証
• 物件状況の報告書
• 耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書など
• 過去の売買契約書やその他の書類

費用

仲介の場合に必要になる費用は、仲介手数料、境界線の測量費用、ゴミの処分費用、解体費、相続登記費用です。住民票と登記簿の住所が違う場合は記載内容の変更にいくらかかかります。

税金

売却にかかる税金は、所得税と書類に貼る印紙税がかかります。

家を高く・早く売りたい！売却を成功させるコツとは

これまで当社でお手伝いさせていただいた不動産売却をした方々が、売却が成功したと感じる理由には、いろいろありますが、その代表的なものとしては「高く、タイミングよく売ってもらえた」ということです。
では、家を高く、早く売るにはどうしたらいいのでしょうか。

複数の不動産会社で査定してもらう

当社としては、仲介を複数に依頼される一般媒介契約はお勧めしていません。
理由は前述（不動産会社に依頼し、販売活動を始める）のとおりです。

また、仲介の場合、査定額がそのまま売却価格になるとは限りません。
不動産会社によっては、媒介契約を結んでもらうために高く見積もるものの、根拠がない場合が多くあります。

高く売りに出すのは売主の自由ですが、売れないままになってしまうケースが多くあります。
一度高い物件だというイメージが付いてしまうと、値引きしていってもなかなか売れないので、その方法もあまりおすすめしません。

信頼できる不動産会社を選び、適正価格より少しだけ高めに売りに出すのがよいでしょう。

買い取りの場合は、複数の会社に査定してもらうことは有効です。より高い値を付けてくれる会社に売れば、高く売ることができます。
仲介の場合と買い取りの場合の両方の査定額を比較してみるといいでしょう。

家を売ることが得意な不動産会社を選ぶ

不動産会社によって、それぞれ得意分野があります。
得意分野で見ると、不動産会社は下記４つに分けられます。

1. 賃貸
2. 団地の開発
3. 事業用の物件（倉庫やテナント）
4. 個人的な土地や家、リフォーム

おすすめは4の「個人的な土地や家、リフォームが得意な会社」です。

ホームページをみると各社が詳しい分野が分かりますので、不動産会社を選ぶ際は各不動産会社のホームページを参考にしてみてください。

売り出し価格を高めに設定する

仲介の場合、査定金額よりも少し高めに設定して様子をみてみましょう。
買主との値段交渉の値引き幅も必要ですので、売れなければ下げればいいのです。
あまり高すぎると売れなくなります。

ずっと売れないと「売れない物件」というレッテルを貼られ、余計に売れなくなる場合もあります。
価格の付け方、値段の調整は、やはりプロのアドバイスが必要です。

家をきれいにしておく

売却したい家をきれいにしておくことはとても重要です。
売却金額は面積や築年数で決まると思っている方が多いのですが、最も大きな要素は見た目、きれいであること、その家に住みたいと思えるかどうかです。
家が古くてもきれいにしてあれば高い値段が付きやすく、売れやすくなります。

日頃から不要物を処分したり掃除をしたりしておきましょう。外回りの植え込みの剪定もしておきましょう。

売主にとっては処分したい家ですが、買主にとってはこれから使うための家です。
その家で幸せなイメージができるかどうかがとても大事です。

家の売却について知っておきたい注意点をご紹介

今まで話してきたこと以外にも、家を売却する際に注意しておきたいことがあります。
家を売却する際の注意点を紹介していきます。

買い手が見つかりやすい時期と築年数がある

新入学、職場の異動などで人が動く年度始まり前の、1〜3月は物件を探している人が多いため買い手が見つかりやすくなります。
また、「年内には問題を片付けたい」という思いから、年末少し前も買主が決まりやすい時期です。
築年数は浅い方が見つかりやすいと言えます。

昭和と平成の物件では、「昭和」という言葉のイメージから物件が古く感じます。
平成の時代には、いい素材を使った家が多い印象です。

昭和56年6月1日の建築基準法改正前の物件だと耐震補強などが必要になることもあり、改正後の物件の方が買い手が見つかりやすいと言えます。

住宅ローンについて確認しておく

住宅ローンが残っている家も売却は可能です。
この場合は、金融機関にローン残債を確認し、売る時の費用、売却後に必要な費用を計算して、売値を決めていく必要があります。

家の売却代金で住宅ローンを完済できるなら、売却も問題なく進んでいくと思います。
住宅ローンを完済した後に抵当権抹消登記を行う必要があります。
抵当権者が古い場合、手続きに2週間から１ヶ月かかることもあります。

売り出す前に金融機関に売ろうとしていることを伝えておきましょう。そしてできるだけ早いうちに抹消しましょう。

売買契約書はじっくり目を通す

売買契約書には、売買金額のほか、売却のタイミング、売主と買主のそれぞれの責任が記載されています。
不動産会社が「定型文ですので後で目を通しておいてください」と説明を省くことがあります。

大事な情報がたくさん記載されていますので、面倒でも一つひとつ説明を受けるようにしてください。
解体日、測量、誰が費用を負担するなどの確認漏れで、後で思わぬ落とし穴が見つかる場合もあります。しっかりとチェックしておきましょう。

【売りたい家の状態別】気をつけたいこととは

売りたい家の状態によって、気を付けたいことがいくつかあります。

相続した家

親や親戚から相続したら、名義がちゃんと登記されているか、相続登記が終わっているかを確認します。
相続登記が終わっていないなら、遺産分割同意書を作り、相続登記をします。
売却時に登記が移されていないとトラブルになることもあります。

売りたい家を単独で相続登記をすることもできますので、手続きをしておきましょう。

住宅ローンが残っている家

先ほども説明しましたが、住宅ローン中でも家は売却できます。不動産会社に伝えて売却をスタートしましょう。

家を売りたい！ローン中でも売却できる？できない？

古い家

古い家だからといって価値がないとは限りません。
リフォームをして使いたい、古い家だからこそ住みたい人という人もいます。
先々に解体して土地にすると、解体費用が数百万円かかったけど売れない、または、更地になって固定資産税が約６倍になったのに売れないという事態になることがありますので注意が必要です。

東広島で家を売りたいのなら不動産本舗へご相談を

売却は一生に一度あるかないかの大きな出来事です。不安も多いと思います。
不動産本舗では、皆さまの不安をくみとり、不安にならないように一つひとつ丁寧に説明させていただきます。

売却するかしないかを迷っている段階でもお気軽にご相談ください。
売却することが決まれば、売却方法の選択肢を説明し、お客様にとってベストな選択をアドバイスさせていただきます。

まとめ

以上のように、家を売却する際に知っておきたい基本的な知識をご紹介しました。
家によってさまざまな特性があり、お客様の想いもさまざまです。家を早く高く売却できることはもちろん重要なポイントなのですが、後々嫌な思い出にしないように気持ちよく売却することにも関心を持っていただけきたいと思います。そのために、信頼できる不動産会社に相談して進められることをお勧めします。

不動産会社は東広島市で150社以上、広島市では12万社以上もあります。その中から、信頼できる不動産会社を選ぶのはとても難しいことと思います。知人に紹介してもらう、ネット上の口コミの内容、ホームページなどでその会社の雰囲気をご確認いただくといいと思います。

大切な家のことですから、大事に進めていってくださいね。