はじめまして。
東広島の不動産売買賃貸管理をしている地域密着型の株式会社不動産本舗です。
東広島での不動産を売るか貸すかを迷ってる方に、プロが解説をさせていただきます。

不動産、売るの貸すのとどちらがいい？

「不動産を売るのと貸すのは、どちらが良いですか」とお客様からよく質問がございます。

実は、売ることがお得な場合もあり、貸すことがお得な場合もあります。
お客様の状況や売りたい不動産の場所によってそれは異なります。
また、将来的なライフスタイルによっても今売るべきなのか、貸すべきなのか異なってきます。

このコラムでは、売ることと貸すことのメリット・デメリットを紹介します。
是非ご参考ください。

不動産を売ることの検証

これまで、数多くの不動産売却の相談を受けてまいりました。
ここでは不動産を売った方がよい方の特徴をご紹介いたします。

１）不動産を売った方がよい人

• 将来的にその不動産を利用することがない人
• 早く現金化したい人
• 次の相続を控えている人（多数の相続人がいる場合。）
• 相続人がいない人
• 管理が出来ない人
• 次の物件を買いたい人

等がございます。

２）不動産を売る方法

不動産を売る方法には、大きく分けて3つの方法があります。

①不動産会社に仲介してもらう
②不動産会社に買い取ってもらう
③直接買主を見つける

次に、それぞれのメリット・デメリットについてご説明します。

３）売る方法のメリット・デメリット

①「不動産会社に仲介してもらう」時のメリット

• ③よりトラブルが少ない
• 交渉の仲介に入ってもらえる
• 知らないことを教えてもらえる
• 買った後も相談できる
• ②より高く売却できる
• 広く買主をさがしてもらえる
• リスクを予見してもらえる。

①「不動産会社に仲介してもらう」時のデメリット

• 仲介手数料がかかる
• 時間がかかる
• 不動産会社によって対応が変わる
• どこに依頼したらいいか分からない
• ②より経費が多くかかる可能性がある

②「不動産会社に買い取ってもらう」時のメリット

• 融資や交渉の時間が短く早い
• 仲介手数料がかからない
• 諸経費が少なくて済むことが多い
• ③や①よりトラブルが少ない、手間が少ない

②「不動産会社に買い取ってもらう」時のデメリット

• 売却価格が①よりも低くなる
• 最終的に誰のものになるのか分からない

③「直接買主を見つける」時のメリット

• 仲介手数料がかからない
• 自分の好きな人に売ることが出来る
• 普通は売れない不動産でも売れることがある

③「直接買主を見つける」時のデメリット

• 取り決めるべき内容が不明確な為に後で両者間でトラブルになりやすい
• 売却相場が分かりにくい為不当に安く売ってしまうことがある
• やり方によっては法律に違反することになる
• すべての手続きを自分ですることになるので時間と手間がかかる
• ご近所トラブルになることがある

４）不動産売却にかかる費用

 

必ずかかる費用、場合によってはかかる費用などがありますが、どのような
費用がかかるのか、一例として見ていきましょう。

• 仲介手数料（売買金額によってパーセンテージが違う）
• 登記費用（相続登記・名義変更・抵当権抹消・表題登記・分筆・地目変更）
• 境界確定費用（隣の土地との境界を明確にするための費用）
• 不要物処分費用（家財や植木など）
• 解体費用
• 印紙税（売買代金の額によってかかる金額が違う）
• 所得税（税理士へご確認下さい）
• 建物調査費用（ホームインスペクション等）
• 建物修繕費用
• ハウスクリーニング費用
• 引越し費用（時期により２〜３倍違う場合もあります）
• 農地転用費用（農地の所有権は許可や届出により取得できる）

などがございます。

５）売却する際の注意点

• 登記名義人は誰か？
• 誰に買ってもらうか、何に使用するか？
• 空き家の期間を短くする（綺麗に保つ）
• 不動産会社の選定の仕方
• 税金のこと（所得税・確定申告）
• 家族間の意思の統一

これらのポイントを気に留めつつ、そこから先は地元東広島の不動産のプロに相談してみてはいかがでしょうか？

不動産を売りたいとお考えの方は、こちら をご覧ください。

さて、それでは続いて、不動産を売却する時の大きなポイント「不動産会社選び」です。

不動産会社を選ぶコツは？

１）依頼する会社は１社に絞る

不動産仲介のことを「媒介」といいます。
複数の会社に依頼できる契約を「一般媒介契約」といいます。
一般媒介契約により複数の会社に依頼すると、一度に多くの不動産会社の
営業力を利用できるというメリットがありますが、売主と依頼先の連携や
連絡が煩雑となり、トラブルになることがあります。

それに対して、１社に絞って依頼する契約を「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」
といいます。　不動産会社は自社だけに依頼されると責任感をより強く感じ、
販売経費を多く投じたり、あなたの物件を優先的にすすめるなど、なんとか
契約期間内に売却できるよう努力しますので、当社はこちらをおすすめします。

媒介契約３種類については、宅地建物取引業法により、様々な決まり事が定め
られています。詳しくは不動産会社へお尋ねください。

２）３カ月で媒介契約を見直す

媒介契約の契約期間は基本的に３カ月です。せっかく１社に絞って依頼したにも
かかわらず、思うような対応をしてくれない、担当者との相性が合わない等の場合は
不動産会社や担当者の見直しをしましょう。

３）物件の資料や広告の内容が分かりやすい

物件資料や、ポータルサイトへのコメントや写真が充実しており、更に細かな変更
に対応してくれる不動産会社をおすすめします。

４）スタッフの誠実な対応

お客様の相談事を真摯に聞き入れ、思いを理解しようと努力する姿勢がみられる
不動産会社を選ぶことが大切です。不動産会社の都合で、強引に売らされたり、
売りたくない相手に勝手に勧められていたり、大切な不動産が不当に扱われ、気分を
害することになりかねません。

 

これらのポイントを気に留めつつ、地元東広島の不動産のプロに相談してみてはいかがでしょうか？
不動産を売りたいとお考えの方は、こちら をご覧ください。

続いて、もっとも気になる「不動産価格の査定について」お話ししましょう。

不動産の価格とは？

自分の不動産を売却する際にもっとも気になるのが価格だと思います。
やはり、出来るだけ高く売りたいのが売主の基本的な心情です。
では、その価格とはどのように決まるのでしょうか。
まずは、不動産の価格の種類についてご説明いたします。

不動産の価格には主に４つの考え方があります。

①固定資産税評価額

各市町村（自治体）において算出された、固定資産税・都市計画税額の根拠となる価格。

②路線価

国税庁により算出された相続税額の根拠となる価格。

③公示価格

国土交通省が示した、不動産鑑定士による鑑定評価を根拠に決めた価格。

④市場流通価格（実勢価格）

実際に市場で取引される価格。

私達不動産会社へ売却を依頼される際に、①②③の価格をもとに売値を想定しておられる
方が多いように感じます。
確かに、①②③も参考にしますが、実際にその価格で売却できるかまたは、その価格が
妥当かどうかは別の話です。

では、不動産会社はどのように価格を決めているのでしょうか？

当社をはじめ、多くの不動産会社は①②③を参考にしながら、④市場流通価格（実勢価格）
をお客様にご提案しています。

それでは、実際に当社がどのように査定価格を算出するのかご説明いたします。

「当社の査定の仕方」

• ④近隣の過去売却事例（不動産業者専用サイトを参考）
• 土地の特性
  面積・形状・接道・インフラの整備・災害地域・採光・通風・日照・交通の便・
  商業施設・学校・周辺の建築計画　など
• 建物の特性
  築年数・構造・施工業者・設備・リフォーム履歴・使用状況・損傷度合い　など
• 心理的瑕疵の有無（事件・事故などの履歴）
• ①②③の価格

当社では、上記を参考に査定価格を決定します。
但し、査定価格は売り出し価格（販売価格）ではありません。

これらのポイントを気に留めつつ、そこから先は地元東広島の不動産のプロに相談してみてはいかがでしょうか？

不動産を売りたいとお考えの方は、こちら をご覧ください。

さて、「査定価格と売り出し価格（販売価格）の違い」をご存知でしょうか。
次にその違いについてお話ししましょう。

「査定価格と売り出し価格（販売価格）の違い」

不動産を売却する時には複数の不動産会社に対して査定を依頼して、もっとも高い査定価格を出した会社へ依頼する方が多いと思います。
実際、不動産価格査定ポータルサイトのようなところでは、その登録している不動産会社
が競って高い査定価格をつけていることが一般的です。

不動産会社よっては「とにかく一度自社へ依頼してもらい、その後は少しずつ値下げしながら売っていけば、少し長くかかっても、自社にとっては得だ」
と思う会社もあると思います。

ただ、果たして
「高く査定した会社へ依頼すること」が売主にとってのメリットなのでしょうか？

 

高い価格で売れることももちろんあります。　時間がある場合はそれでチャレンジしてみるのも良いでしょう。
しかし、初めに高い価格を設定してしばらく売れないでいると「売れ残り物件」という印象がつきます。
そして長く売れないからと言って価格を下げると「もっと下がるのではないか」「良い物件ではないのではないか」
「皆の興味がないのではないか」という印象がつき、買主側からみた価値が下がります。

もともと、ちょうどよい価格で設定しておけばすぐに売却できたかもしれない不動産が何年も売れ残っているような事例をよくみかけます。

先述の通り、査定価格はあくまで不動産業者がいろいろな要素を複合して出した価格に
なるはずです。
実際に広告等で見る価格は、不動産業者もしくは売主が「このくらいで売れたらいいな」といった希望価格にすぎません。その価格で売れるとは限らないのです。

不動産価格査定サイトで競って不動産業者が出している価格は「査定価格」というよりは「売り出し希望価格」なのです。
「査定価格」とは以前お話ししたある一定の基準を元に算出した価格であり、「売り出し価格」とは実際に広告等に掲載する価格です。

売主側としては出来るだけ高く売却したいのが心情だと思います。
もちろん価格は高いに越したことはありません。
「残債を返済しなければならない」、「次の家を購入しなければならない」、など、売主様にも様々な理由があります。

そして不動産会社も売主様に喜んでもらいたいので出来るだけ高く売却したいと思っています。

当社がお伝えしたいのは、
不動産会社の選定基準は、「高い価格をつける」というところで判断せず、まずは以前お話した基準で選択し、
「この価格で販売してほしい」という売主からの希望をしっかりと伝えることが大事
という点です。

さて、ここまで「売る」ことの検証をしてきましたが、それでは「貸す」はどうでしょうか。
次回は「貸すことの検証」に入りたいと思います。