一戸建て売却は難しい？理由＆売却の流れ、スムーズな売却を叶えるコツとは
目次
なぜ？一戸建ての売却は難しいといわれる理由とは
こんにちは、不動産本舗です。
一戸建ての売却はマンションに比べて難しいと言われています。
その理由とはどのようなことでしょうか？
そして、一戸建ての売却は本当に難しいのでしょうか。
難しい理由が明確になれば、それらを可能な限り丁寧に解決していくことで売却ができる可能性を高めることができます。
今回は、一戸建てのスムーズな売却を叶えるコツを紹介します。
一戸建ての需要が減っているから
一戸建ての需要は子育て家庭やファミリー世帯が想定されます。
しかし、社会全体で子育て世帯は減少しています。
また、一戸建ては土地の価格が高くなるため街中には少なく、たいていは街の周辺にあります。
郊外に住むことになれば、自家用車などの自力での移動手段がないと生活がしづらくなります。
高齢になった際の生活を考えると、郊外の一戸建てに気がすすまないことも想像できます。
このような背景から、街中にありながらも価格を抑えることができるマンションが選ばれやすくなっています。
リフォームをするにしても、中古の一戸建てよりもマンションをリフォームするほうが手軽です。
資産価値の低下が早いから
減価償却資産の耐用年数を見ると、一戸建て（木造）は22年、マンション（鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造）は47年。
耐用年数とは、国が定めた税法上で固定資産として扱える年数です。
この数字から、一戸建てはマンションに比べて担保評価としては資産価値が低下するスピードが早いということになります。
少し考えていただきたいのは、耐用年数を超えたからといって住めないわけではありません。
家としての価値はあるのですが、担保評価が低くなるため融資が受けづらくなることがあります。
それが一戸建ての購買意欲を損なってしまうのかもしれません。
一戸建てを修繕する際には、マンションに比べて費用が掛かります。
マンションは修繕費用を住人で出し合う修繕積立金で補うため、一人ひとりの自己負担が小さく感じられます。
家を購入するハードルが低いと言えます。
家そのものだけでなくさまざまな要素にこだわる買い主が多いから
一戸建ては、自由設計で自分が好きなデザインや間取りの家を建てることができます。
しかし、買い主様から見ると、自分の趣味や使い方とは違う可能性があります。
その場合、いくら売り主が良いと思っていても欲しいとは思えません。
一戸建ては自由度が高いと言っても、法律で定められた基準を守らなければなりません。
高さ、容積率、建ぺい率の制限を受けます。
接道義務等を果たしていない場合は、物件を買って建て直す際には建築できない、または、同等の用途のものしか建てることができません。
その場合の要件は自治体によってさまざまなことが定められているので、設計士と相談しながら進めていく必要があります。
そのほか、一戸建てを検討する際には、「その土地・その家で長く住む」ことを想定し、危険区域かどうか、湿気の有無、境界確定測量をしているかなど、買い主様にとってはさまざまな要素が気になります。
こうした要素をクリアしていくと同時に、お客様が狭まってしまうと考えられます。
一戸建てを手放すのなら売却・賃貸どちらが良い？
空き家になったとき、所有者さまから必ず質問されることがあります。
「一戸建てを手放すなら、売却と賃貸、どっちがいい？」。
売却と賃貸でのそれぞれのメリットとデメリットを見ていきましょう。
一戸建てを売却するメリットとデメリットとは
一戸建てを売却するメリットは、
- 住宅ローンがある場合は、売却により残債を一括返済できる場合がある
- 自分の住居として使用する場合には、住宅ローン控除の適用が受けられるケースがほとんど。売却益が3,000万円までなら税金も不要になる
- メンテナンスの費用が必要ない
- 高く売れた場合は売却による利益を手元に残すことができる
デメリットは、
- 売却による利益が課税対象になることがある
- 自分用の住宅ではない場合、親が亡くなってある一定の年数経つ場合は、
売却後に確定申告し特例活用で控除をうける必要がある - 思い出の家がなくなり、さみしさを感じる
- よい不動産業者を選ばないと安く買いたたかれることがある
一戸建てを賃貸として活用するメリットとデメリットとは
次に、一戸建てを賃貸として活用する場合のメリットは、
- 家賃収入で緩やかに収入を得ることで、節税効果が期待できる場合がある
- 土地の値段が下がりにくい立地にある場合、いったんは貸して家賃収入を得て、数年後に退去した際に売却するという方法もある
- 人が住み続けることで家の劣化を防げる
デメリットは、
- 住宅ローンがある場合は、退去があると家賃収入がストップしてローンが払えなくなる可能性がある
- 一戸建ての需要が減っているため、必ず入居者がいるとは限らない
- 屋根・壁・床といった躯体の修繕必要は、基本的に持ち主が負担する。急な出費となることがある。ここ最近の建築費用の高騰も心配
- 家賃未払い、入居者やご近所からのクレーム対応など、煩わしいことが起こる可能性がある
- 入退去のたびに、メンテナンスが必要になる
一戸建てを売却するときの準備〜売却成功までの流れをご紹介
売却活動の開始に向けて準備を行う
不動産を売却する際には、さまざまな書類が必要になります。
取得するのに時間がかかるものもあり、たった１つでも足りなければ売却の手続きができません。
売却活動の第一歩は書類集めです。
そしてもう一つ大事なのは、信頼できる不動産会社を探すことです。
一戸建てを売却したいときの必要書類についてはこちらをご覧ください。
不動産売却の必要書類とは？信頼できる不動産会社の書類取り扱い方法もご紹介
信頼できる不動産会社を探すコツはこちらをご覧ください。
【東広島】不動産売却はどこがいい？売却の動向や相場もご紹介
不動産会社に訪問査定を依頼する
査定の依頼は、実際に家を訪問して正確に査定額を算出してくれる訪問査定がおすすめです。
査定の際には、固定資産税の請求明細書が必要です。登記事項証明書や間取り図なども用意しておきましょう。住宅ローンの残債を調べておきます。売却価格は、不動産ポータルサイトが参考になります。
買い取りの場合は、複数の不動産会社に査定をしてもらうことで、高く売れる可能性があります。
ただ、査定額が高いからといって、本当に売れるかどうかは分かりません。
売却できる適正な査定額を算出してもらうことが大事です。信頼できる不動産会社に相談することが売却成功のコツです。
仲介の場合は、1社に決めて査定、売買をお願いする専任媒介契約の方がよりよい条件での売却となることが多いです。
専任媒介契約の場合は会社がそのお客様のために積極的に広告費をかけ、頑張って売ろうとするためです。
不動産本舗は原則的に専任媒介契約しか受けていません。
家を売りたいときに知っておきたいことはこちらをご覧ください。
家を売りたい！広島・東広島で家を売却するために知っておきたい基本知識をご紹介
不動産会社に売買の仲介をお願いするための契約を結ぶ
仲介の場合、まずは不動産会社と媒介契約を結びます。
不動産会社が売り主に代わって売却活動（買い主探し）を行ってくれます。
このとき、家族内の意見をまとめておいてください。
売却が本格化してきて初めて反対意見を訴える家族が出てくることもようあります。
そして、買い手がつきやすくするために、掃除をしておくことも大事です。
自分では住まない物件だからといって草ぼうぼうでは、買い手もほしいとは思いません。人は綺麗なものにひかれます。
内装の掃除は自分でできる範囲でもいいです。ハウスクリーニングをしておくと印象はさらによくなります。
細かいことですが、駐車場のあるなしも売却の成功に影響します。
駐車場がなければ、買い主を案内するのも面倒です。
ない場合は、近くに駐車できるスペースを探しておくなどの配慮があると印象がよくなります。
買い主と売買契約を結ぶ
買い主が現れたら、不動産会社から購入申込書を受け取り、内容に問題がなければ不動産会社立ち会いのもとで売り主・買い主で売買契約を結びます。
買い主から手付金（1割）を受け取ります。
引渡しまでの間（約1カ月間）に、契約にある約束ごと、例えば融資の承認を受ける手続きなどを進めます。
買い主に家を引き渡す
売却価格から手付金を差し引き、残りを受け取ります。
同時、登記申請書類を、司法書士を通じて法務局に提出します。
決済・確定申告を行う
不動産本舗は、この時点で仲介手数料の全額をお支払いいただきます。
不動産を売却して利益＝譲渡益（売却益）が出ると税金がかかります。譲渡益に対して、所得税や住民税などが課税されます。家を売却した翌年に確定申告が必要です。
不動産売却でかかる税金についてはこちらをご覧ください。
【税理士監修】不動産売却でかかる税金？種類や計算方法、使える特例まで徹底解説
スムーズに一戸建てを売却するためのコツとは
いいことはもちろん、売却に不都合だと思われることも不動産会社に隠さず伝えてください。
雨漏りしているなら、伝えていただけたら修繕の見積もりをとったり、修繕期間の目途をたてたりすることもできます。不動産売却のプロである不動産会社を味方にして、売却方法を一緒に見つけていきましょう。
住宅ローンを完済すると、抵当権は自動的に外れると思っている方が多いようですが、自然には外れません。ローンを払いきったら、銀行から完済証明が渡されますので、早めに抵当権を抹消する手続きをしておきましょう。
抵当権抹消の手続きには、通常1～2週間程度かかります。売却を考え始めたタイミングで銀行に売却する予定があることを伝えておきましょう。
売却したい一戸建ての最大の魅力を決める
その家のアピール材料は、広さや間取り、立地、周辺環境といった具体的な情報だけではありません。
「この家に住んでから運がいい」「ご近所にいい人が多く暮らしやすい」といった情報が意外にも買う決め手になることがあります。
運気のいい場所なら住みたくなりますよね。
よいご近所付き合いは防犯効果も期待でき、住みやすいといえます。
住んでいる人がいる時に見てもらった方が売れやすいことがあります。住んでいる人が楽しそう、その場が明るいと家の印象もよくなります。内覧時に玄関の靴が綺麗にそろっていると、歓迎されていることが伝わってきて好印象です。
不動産売却も「人」次第なのです。
家の内外ともにキレイにしておく
内覧は、買い主に直接アピールできるチャンスです。
人は大事にされているものにいい印象を持ち、大事にされているもの方が欲しくなります。
大事にされてきた家とそうでない家は、一目瞭然です。
家の中、家の外でキレイにしておきたいポイントを紹介します。
家の中でキレイにしておきたいポイント
- 水回り、収納なども整理整頓する
- ほこりをはらうなど掃除をしておく
- 空気の入れ替えをする
- 玄関にできるだけ物を置かない
- キッチンや洗面台、脱衣所など水廻りを整理整頓しておく
- ペットの臭いや毛の対策
家の外でキレイにしておきたいポイント
- 不要なものやゴミを片付ける、処分しておく
- 植栽は整えておく
- ベランダの枯れた鉢植えや、古いタイヤなどを処分しておく
メンテナンスの記録を資料としてまとめておく
外壁塗装や、水回りの補修の記録があればまとめておきましょう。
記録があれば、販促のための広告に「令和〇年、リフォーム済み」と具体的に記載できます。
見た人が「あと20年は住める」と判断し、魅力に感じて買ってくれるかもしれません。
次のメンテナンス時期の参考にもなります。
不動産会社との連絡・情報共有はこまめに行う
専任媒介契約を締結すると、2週間に１回の頻度で報告する義務があります。
対面・電話・メールなどどういった手段で、どんな情報を、どのくらいの頻度で報告してくれるのかを、不動産会社に確認しておきましょう。
不動産本舗では、問い合わせや内覧の件数だけでなく、どのような人からどのような問い合わせがあったのかもお伝えしています。
お客様の声から選ばなかった理由が分かり売りやすくするためのヒントになります。
「部屋が暗かった」という声があれば、日当たりが悪い家でもなるべく明るく感じていただけるようにカーテンを開けてお迎えする、照明を使えるように電気の契約をしておきます。
「家の前の道が狭かった」という声には、直前までなるべく広い道を選んでご案内するようにします。デメリットをカバーする工夫をしています。
また、反応がなかったという報告もきちんとします。反応がないということは、条件を見直す必要があるということです。
ありのままを伝えられる、こまめに報告してくれる、コミュニケーションをとりやすい不動産会社を選びましょう。
不動産本舗は東広島の一戸建て売却に選ばれている不動産会社である
私は、マンションよりも一戸建てが好きです。
その人らしさが感じられるからです。また、家は解体したとしても、土地自体に利用価値が常にあります。
建て替えることもできますし、住居以外でも使えます。
一戸建てが持つ可能性にひかれています。短期的にみると、一戸建てよりもマンションが売りやすいと言えますが、一戸建てが好きなのでアドバイスに力が入ります。
今は空き家になっているならレースカーテンをかけて温かみを出して印象をよくする、家具を入れておしゃれな生活を想像してもらうなど工夫することができます。一戸建て好きとして、一戸建て売却に強い不動産会社だと自負しています。
不動産本舗にとって、買い主も売り主も大切なお客様です。
皆様の幸せを叶える人生のパートナーとして、スムーズな売却をお手伝いさせていただきます。
住宅診断によって一戸建ての状態を把握する
一戸建ての状態を、住宅に精通した住宅診断士が第三者の立場で、また専門家の見地から、住宅の状態をデータで把握する「ホームインスペクション（住宅診断）」があります。売却前に行っておくことで、建物のコンディションを把握でき、安心して取引ができます。
マイナス面も包み隠さずに伝える
面積が多く一戸建てでは、小さな傷などを見逃してしまうこともあるかもしれません。
生活には支障のない傾きがあるなど、住んでいたから知っているマイナス面の特徴も隠すことなく不動産会社に伝えましょう。
売却後も売り主・買い主ともにアフターフォローを行う
不動産売却は、人生の節目になることも多い大きなできことです。
私たち不動産本舗は、売却後も幸せな暮らしが続くようにお手伝いをさせていただいています。
その一つとして、買い取りした場合の翌年の確定申告を無料でしてくれる税理士をご紹介しています。
東広島で一戸建てを売却するのなら不動産本舗にご相談を
一戸建ての売却が難しいと言われている理由や、売却が難しい場合の対策について解説しましたが、不動産本舗では一戸建てかマンションかで売却の難しさに差はないと考えています。
マイナスだと思われることも、別のお客様にはプラスの評価になることもあります。そもそも、重視していないこともあります。
不動産売却は人と人とのやり取りです。
不動産本舗はお客様一人ひとりと向き合わせていただき、「もっと喜んでいただくにはどうすればいいか」と考えて工夫を積み重ね売却成功を目指していきます。
まとめ
不動産売却がお客様の幸せな選択となるように、私たち不動産本舗はお客様の思いに寄り添います。電話、メール、Zoom、LINE、FaceTimeから、ご都合のよい方法でお問い合わせください。
プロによる徹底したヒアリングと幅広い選択肢のご提案をさせていただきます。
記事を書いた人
- 東広島市で産まれ、前職から不動産業に携わって約25年、お仕事を通じて地域の皆様に育てていただきました。業者都合の提案ではなく、お客様にとって本当に価値のあることは何かを考え、本物の価値を提供することが、私の使命と感じています。お困り事、お悩み事がございましたら、まずは当社にお気軽にご相談下さい。
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